[인사이트 레버리지 #05_241208작성] 24년 12월 시장 분석 (울산광역시)

처음으로 써본 인사이트 레버리지의 글의 주제는 울산광역시 부동산 시장 분석입니다.

지방 부동산 투자에서 가장 중요한 요소 중 하나인 공급 상황이 가장 좋은 지역인 울산의 현재 시장은 어떠한 지 저와 함께 살펴보시죠 :-)

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1. 5대 광역시 & 중소도시 랜드마크 가격 비교

(네이버부동산) 241208기준, 최저 호가(매매가/전세가)

 

울산광역시의 경우, 다른 지역과 가장 큰 차이점은 11월과 비교해서 전세가격의 상승이다. (호가로는 1억 상승!)

 

2. 매매/전세 가격 지수 변화 

(KB부동산) 주간 KB아파트 매매/전세 가격지수

 

주간 KB아파트 가격지수를 보면, 매매 지수는 변동이 없지만, 24년초부터 전세 지수는 오르는 추세를 보이고 있다.

추후에 입주물량이 부족한 상황이 전세가격 상승을 상승시키는 것 같다. 실제로 전세 가격 호가가 올라가고 있고, 전세 매물도 단지마다 다르지만 적은 상황이다. 월간 아파트 전세가격지수 상승률도 전국 2위!

(KB부동산) KB아파트 월간 아파트 전세가격지수 상승률 지역 TOP

 

3. 공급 물량 및 전세 매물 변동

(아실) 공급물량, 전세 매물 추이

 

울산은 2024년부터 입주물량이 적정 물량보다 낮고 이는 계속 이어질 전망이다.(빨간 막대그래프).

동시에 전세 매물은 급감해서 절대량 자체가 낮은 수준이다. 23년 초에 3800개로 최고치를 찍었다가,

현재 12월에는 약 800개이다. 

전세 매물의 감소는 입주물량이 부족해서 나타나는 현상일 수 있다. 

기존에 있는 집에서 주거문제를 해결해야 하는 상황이다.

 

4. 외지인 거래(투자) 상황

(아실) 외지인 매매 추이

 

최근 1년간 울산에서 외지인 거래가 가장 많은 곳은 '북구'이다.

북구는 울산에서 남구와 중구 다음으로 선호하는 생활권이고,

북구에서는 송정 생활권 > 중산+매곡 생활권 > 명촌 생활권, 천곡+달천 생활권 > 양정 생활군, 산하 생활권 순으로 선호도가 높다.

 

특히 송정생활권은 넓은 택지지구로 신축 아파트들과 상권들이 많이 형성되어 있어 선호도가 높다.

또한 조금 외곽지의 느낌이 들긴 하지만 중산, 매곡 생활권에도 나름의 택지지구와 가성비 학군으로 선호도가 있는 편이다.

 

5. 미분양 추이 

(아실) 미분양 추이 (오른쪽: 99년 이후 / 왼쪽: 최근 3년)

 

울산의 미분양 아파트는 3년쯤에 최고치를 찍었다가, 다시 내려오고 있는 추세이다.

그래도 적지 않은 수치이고 미분양이 더 줄어드는 지 확인하면 좋을 것 같다.

 

6. 매수 vs 매도 심리

(아실) 울산 매도세/매수세

 

울산의 매수세는 거의 변동은 없지만, 매도세는 감소하고 있는 추세이다.

매도세가 감소한다는 것은 가격 상승을 기대하고 물건을 다시 거둬들인다고 볼 수도 있다.

 

7. 거래량

울산 매매가격지수 및 거래량 가공 자료

 

울산의 거래량은 평균 아래에 머물고 있고, 의미 있는 매매 거래량 상승은 보이지 않고 있다. 

 

최종 결론

	시장 분석 질문	현재 상황
1	전세 가격 지수가 올라가고 있는가?	Good!
2	전세 매물이 줄어들고 있는가? 또는 절대적으로 적은가?	Good!
3	앞으로 3년간 입주 물량이 어떠한가?	Good!
4	외지인 투자자들이 많이 투자 했는가?	-
5	미분양 상황이 어떠한가?	-
6	매도자vs매수자 심리 지수는 어떠한가?	매도자 심리 감소는 Good!
7	거래량은 증가하고 있는가?	-

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이 글에서는 울산광역시의 현재 시장 상황에 대해서 알아봤습니다.

여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.

 

작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.