[인사이트 레버리지 #07_250313작성] 25년 03월 시장 분석 (천안시)

세 번째 인사이트 레버리지 장소는 천안시입니다.

지방 중소도시 중에서 몇안되는 인구가 증가하고 있는 지역 중 하나입니다.

질 높은 직장이 많은 천안의 부동산 시장에 대해서 한번 살펴보시죠.

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1. 5대 광역시 & 중소도시 랜드마크 가격 비교

 

천안시는 신불당 생활권이 가장 선호하는 생활권이다.

천안시의 랜드마크는 불당지웰더샵으로 전고점이 9.8억까지 간 단지이다.

현재는 전고점대비 17% 정도 떨어졌는데 이는 다른 광역시들과 비교해서는 상대적으로 가격을 회복했다.

 

2. 매매/전세 가격 지수 변화 

(KB부동산) 주간 KB아파트 매매/전세 가격지수

주간 KB아파트 가격지수를 보면, 23~24년에는 상승 흐름이었다가 다시 하락하는 추세이다.

 

3. 공급 물량 및 전세 매물 변동

(아실) 매매, 전세 매물 추이

(아실) 공급물량

천안의 경우, 24년에 공급이 많이 있었고, 25년까지 적정 수요보다 많은 공급이 예정되어 있다.

25년에는 두정 생활권과 신부 생활권에 공급이 많이 있다.

매매 매물이 거의 최고치이고, 전세 매물은 정리되고 있는 과정(전세 매물이 줄고 있는 추세)인 것 같다. 

주변 단지들의 전세 매물이 정리될 때 까지 매매가 상승의 힘을 받기는 힘들 것 같다.

 

4. 미분양 추이

(아실) 미분양 추이 (오른쪽: 99년 이후 / 왼쪽: 최근 3년)

천안의 미분양은 23년에 최고치를 찍고 점점 줄어들고 있는 추세이다. 

아직 25년에도 공급이 꽤 남아 있어서 추후를 한번 지켜보는 것이 좋을 것 같다.

미분양 감소에는 좀 더 시간이 필요하지 않을까?

 

5. 매수 vs 매도 심리

(아실) 충남 매도세/매수세

충남의 매수세와 매도세는 23년과 24년에 매도세가 좀 줄어들다가 현재는 다시 매도세가 높은 수준이다.

아직 팔려고 하는 사람들이 훨씬 많은 매수자 우위의 시장이다. 가격 협상에 보다 적극적으로 임하면 좋을 것 같다.

 

6. 거래량

(아실) 천안시 서북구 거래량

(아실) 천안시 동남구 거래량

 

2024년 평균 1000건이라고 봤을 때, 25년 1월 683건, 2월 806건으로 조금은 거래량이 적다.

매매 매물은 많은 편인데, 거래가 활발하게 이루어 지고 있지는 않다.

 

최종결론

	시장 분석 질문	현재 상황
1	전세 가격 지수가 올라가고 있는가?	다시 떨어지고 있는 추세, Bad!
2	전세 매물이 줄어들고 있는가? 또는 절대적으로 적은가?	전세매물은 줄어들고 있는 추세
3	앞으로 3년간 입주 물량이 어떠한가?	25년까지는 아직 공급이 남아있고, 26년부터는 절대적으로 공급이 적다.
4	미분양 상황이 어떠한가?	23년도에 미분양 매물 최고지를 찍은 후, 줄어들고 있는 추세이다. (정리되는 과정)
5	매도자vs매수자 심리 지수는 어떠한가?	23, 24년 시점에는 매도자 심리가 줄어들다가 다시 높은 수준으로 유지되고 있음.
6	거래량은 증가하고 있는가?	거래량은 부족한 상황. 시장이 활발하진 않음.

 

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천안의 경우, 23년 이후 시장이 조금은 회복되는 듯하다가 25년에 다시 시장이 얼어붙고 있는 것 같습니다.

24년의 과잉 공급과 25년에 남아있는 공급으로 아직 시장이 뜨겁지는 않은 듯 합니다.

하지만 전세 매물과 미분양 매물이 줄어드는 추세이고 26년부터 입주 물량이 절대적으로 적기 때문에

이전 매물들이 잘 정리된다면 다시 시장에 힘이 붙지 않을까 생각이 듭니다.

 

여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.

 

작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.