[인사이트 레버리지 #02] 「광수네 복덕방 리서치 보고서」 총정리 (1~5호)

저는 여러 방면으로 부동산 공부를 하고 있습니다.

'월급쟁이 부자들' 강의, 다양한 부동산 유튜브 콘텐츠, 독서를 통해서 부동산의 인사이트를 얻고 있습니다.

이번에는 23년 1월부터 24년 1월까지 발간된 광수네 복덕방 리서치 보고서(1호~14호)를 공부하고 정리한 내용을 3편의 글에 담아보겠습니다.

이 글이 여러분들에게도 작은 인사이트를 드리면 좋겠습니다.

 

* 아래 사이트에 가시면 원문 파일을 다운받으실 수 있습니다. (원문을 보시면 더 좋습니다 :D)

https://ksune.co.kr/

광수네 복덕방

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광수네 복덕방 1호

 

아파트를 매매하고자 한다면 '구입 기준가'가 필요하다. (어느 정도 떨어지면 살까? 를 고민해 보기)

대체로 2020년~21년(최근 상승기)에 집값 상승률이 높았던 지역들의 매매가가 많이 떨어졌다.

 

아파트 입주 물량이 많으면, 전세가격 하락 가능성이 커진다.

(반대로, 입주 물량이 낮으면, 전세가격 하락 가능성이 작아진다.)

 

임대차 시장에서 임차인은 임대인보다 '가격 탄력성'이 크다.

여기서 '가격 탄력성'이란, 가격에 따라 선택 여부가 변하는 정도이다.

임차인은 가격에 따라 선택권이 상대적으로 다양하다.

즉, 임차인은 가격에 따라 다양한 아파트를 선택할 수 있는 상황이라면 임대인은 가격이 높아지건, 낮아지건 임대를 놓아야 하는 상황이다.

 

주거 확장 현상은 수도권이 광역화되는 현상이다.

즉, 수도권 전체의 아파트 입주량이 서울, 경기, 인천 지역의 전세 가격에 영향을 모두 준다.

향후 시장의 방향은 2015~17년, 2020년에 주택을 투자한 투자자들이 어떻게 행동하느냐에 달려있다.

 

광수네 복덕방 2호

 

새 아파트의 분양 가격도 시장 상황에 따라 내려갈 수 있다.

 

주택 경기가 불황이면 토지 가격도 하락한다. (아파트 원가에서 토지가격이 50% 넘게 차지한다.)

즉 원자재 가격이 오르더라도 토지 가격이 하락한다면 분양 가격도 떨어질 수 있다.

 

미분양 아파트

첫째, 미분양 아파트를 통해 무주택자들의 심리를 파악할 수 있다.

집값이 급등한 2021년도에 무주택자들은 가격과 상관없이 매수하고 다주택자들은 매도했다.

(집값이 높은 상황에서도 주택 가격이 지속 상승하기 위해서는 무주택자들의 무분별한 매수가 필요하다.)

둘째, 미분양 아파트는 정책 변화를 일으킨다.

정부의 입장에서도 미분양이 급증한다면 부동산 규제를 완화하는 정책을 펼 수 있는 명분이 생긴다.

셋째, 미분양 아파트는 주택 공급에 영향을 준다.

미분양이 많아지면 분양 물량은 줄어들고 주택 사업도 축소된다.

이에 입주 물량은 줄고, 전세가격은 높아진다. 이에 매매-전세가격의 차이가 줄어들면 투자 수요도 높아진다.

 

거래회전율

거래회전율이 낮다는 것은 집을 보유한 사람이 팔지 않는다는 것이다. (=매도 매물 수가 줄어든다.)

왜 팔지 않을까?

1) 집값 상승 기대감이 높다.

2) 집값이 하락하여 이 가격에는 도저히 팔 수 없다.

매물 수가 증가한다는 것은 너도나도 팔고자 하는 상황이다. 이런 상황에서는 가격 하락폭이 크다.

반대로 매물 수가 감소하면 가격 하락 폭이 낮다.

* 단지의 매매거래량이 많을수록 가격 하락 폭이 크고, 거래량이 적을수록 가격 하락 폭이 낮다.

(선호도가 높은 단지일수록 가격이 더 빨리, 더 많이 떨어질 수 있다.)

 

광수네 복덕방 3호

 

주택 가격의 상승 폭을 크게 만드는 요인은 1) 투자 수요의 증가 또는 2) 매물(공급)의 감소이다.

하락장에서 분위기 반전의 신호?

1) 가격이 하락하는 동시에 거래량이 증가하는 구간 : 거래량이 증가한다는 것은 하락한 가격에 대한 수요가 있다는 뜻이다. 평균 거래량이 전반적으로 우상향해야 한다.

2) 거래량은 절대량보다는 추세가 중요하다. 

 

주택 수요의 증가를 위해서는 투자 수요의 증가가 필요하다.

투자 수요는 전세가격이 증가할 때 (높은 전세가율로 인해 투자금이 낮아진다.) 높아진다.

 

광수네 복덕방 4호

 

거래량에서 매매거래량과 전세거래량을 비교하면, 전세 거래량의 변동성은 낮다.

왜냐하면 실수요로만 구성되어 있기 때문이다.

반면 매매거래량은 실수요뿐만 아니라 투자 수요가 있기 때문에 변동성이 크다. 

 

투자자가 많은 곳은 전세 매물의 공급이 많고, 전세가격 상승률이 낮다.

(전세 매물이 많기 때문에 전세가의 하방 압력이 높아진다.)

 

거래량이 높아지면서 가격이 회복 및 상승한다면 수요가 증가한다는 의미이다.

 

광수네 복덕방 5호

 

부동산 시장이
'투자 성격'이 강해지면 수요자가 가격을 결정하고,
'거주 성격'이 강해지면 공급자가 가격을 결정한다.

 

2023년 1월 매매가격은 반등한다. 왜냐하면 특례보금자리론을 통한 30~40대 무주택자들의 실거주를 위한 매수 때문이다.

하지만 실거주를 위한 수요는 일시적인 특징이 있다. 가격이 올라가면 실거주 수요(거래량)는 줄어든다.

반대로 70대가 집을 매수하는 시장은 투자 수요가 강하다고 볼 수 있다.

투자 수요는 실거주 수요와 달리 가격이 올라가도 거래량이 지속해서 증가한다. (2015년 부동산 시장의 느낌)

 

* 30~40대 아파트 매입 비중이 올라가면 사용 가치(거주 성격)가 주목받는 시장이고,

70대 아파트 매입 비중이 올라가면 투자 가치가 주목받는 시장이다.

 

투자 수요는 금리나 전세가격보다는 미래 가격(상승 기대감)이나 기대 수익률에 더 많은 영향을 받는다. 

거래량이 높은 지역은 선호도가 높은 지역일 가능성이 높고, 전세 비율이 높고 전세 수요가 높은 지역일 가능성이 높다.

이런 지역들이 투자자의 수요도 많다.

 

투자자들이 매도를 많이 한다는 의미는 가격 상승에 대한 기대감이 없다는 것이다.

 

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이 글에서는 부동산 시장의 특성에 대해서 알아봤습니다. 

공부한 것을 스스로 정리한 내용이라 두서없는 글이 된 것 같습니다.

먼저 원문을 읽어보시고 제가 정리한 것을 읽어보는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.

여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.

 

작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.