[인사이트 레버리지 #01] 현실적인 대구광역시 부동산 투자 인사이트

최근 과도한 공급으로 가격 조정이 되는 대구광역시의 부동산 전망과 지역 분석에 대해서 제 인사이트를 작성했습니다.

상대적으로 싼 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 대구광역시 부동산에 대해서 알아보고 '내 집 마련'과 '투자'에 좋은 인사이트를 받아 가시길 바랍니다.

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대구광역시는 지방 광역시 중 2번째로 인구수가 많은 도시입니다. (인천은 수도권으로 고려했고, 1등은 부산입니다.)

인구는 237만명이고, 가장 많은 인구가 살고 있는 수성구에는 약 40만명(2023년 기준)이 살고 있습니다. 

현재 대구광역시는 급격한 인구 감소를 겪고 있기 때문에 투자 측면으로는 보다 선별적이고 정확한 선택이 필요합니다.

즉, 거주민의 선호도가 높아 가격이 오를만한 단지를 선택해야 합니다.

 

 

(아실 홈페이지 캡처 / 파란색: A단지 , 빨간색: B단지)

그렇다면 대구 사람들의 선호도가 높은 단지들은 어떤 단지들일까요? 

제가 가져온 두 단지를 보시죠. 같은 수성구에 위치한 아파트 두 곳을 가져왔습니다

파란색은 1997년에 입주한 구축 아파트 A단지(전용 84)

빨간색은 2020년에 입주한 신축 아파트 B단지 (전용 84) 입니다.

보통 사람들은 (지방에 사시는 분들은 가격 부담이 덜하기에 더더욱) 당연히 신축을 선호합니다.

언뜻 비슷해 보이지만, 20년 이상 차이가 나는 단지임에도 상승장에서의 A단지의 가격 상승률은 B보다 더 뛰어납니다.

(현재는 다시 조정을 받아 비슷해졌네요. 최고가는 A단지는 10억5천, B단지는 9억5천으로 약 1억 정도 차이 납니다.)

 

 

훨씬 신축임에도 B단지가 A단지의 선호도를 갖지 못하는 이유가 무엇일까요?

맞습니다. 학군의 차이입니다.

A단지는 학업성취도 91%가 되는 중학교로 배정을 받고, B단지는 비교적 낮은 학업성취도 79%가 되는 중학교로 배정을 받습니다.

주변 생활권이 B단지가 훨씬 좋음에도 불구하고 가격 상승의 힘은 A단지가 더 큽니다.

당연히 살기 좋은 환경과 편리한 상권들이 중요하기는 하지만 더욱 중요한 것은 그 지역 거주민들의 선호도 요소입니다.

 

선호도는 보통 학군, 교통, 환경과 같은 요소로 결정됩니다.

이 글의 주인공인 대구의 경우에는 교통과 환경보다는 학군이라는 입지 요소에 가장 큰 영향을 받습니다.

이러한 입지 선호도는 도시의 문화양식과 같아서 다른 지역까지 일반화 할 수 없습니다. (비슷하지만 다른 느낌)

 

그렇다면 대구에서 가장 중요한 요소인 학군의 입지 가치가 가장 높은 곳은 어디일까요?

단연 수성구입니다. 수성구 중에서도 '범4만3'이라고 불리는 범어 4동, 만촌 3동을 가장 선호합니다.

그 이유로는 수성구청역의 학원가(마치 대구의 대치동)를 도보로 이용할 수 있고, 배정되는 중학교의 수준도 상당히 높기 때문입니다.

대표적으로 경신중학교, 동도중학교, 정화중학교, 오성중학교, 대륜중학교, 소선여자중학교로 배정받을 수 있는 단지들은 상당히 선호도가 높습니다.

(부모님의 마음으로 자녀의 생활 환경이 공부하는 환경으로 자연스럽게 형성되고 주변 친구들도 모두 공부를 잘하는 모범생들이니 아주 마음이 편하고 뿌듯할 것 같습니다.)

 

참고로, 중학교 배정의 경우 졸업하는 초등학교의 기준입니다. 이런 이유로 선호하는 중학교로 보낼 수 있는 초등학교 또한 아주 인기가 많습니다. 동시에 그 초등학교를 보낼 수 있는 아파트들의 인기도 아주 좋겠지요? 이렇듯 꼬리를 물고 물면서 좋은 아파트 단지들을 찾을 수 있습니다.

 

제가 학군의 입지적 가치의 힘을 조금 더 보여드리겠습니다.

1) 34평 기준으로 대구광역시 최고가 아파트는 범어동 힐스테이트범어 입니다.

대구에서 가장 좋은 학군인 경신중학교를 보낼 수 있고 전국구인 경신고등학교도 단지 바로 앞에 있습니다. 또한 수성구청역 학원가 접근성도 아주 수월합니다. 최고가는 17억이네요.

시장이 안 좋은 하락장을 겪고도 지금은 거의 전고점 턱 아래까지 올라왔습니다. (반등의 힘, 즉 대기 수요가 많다는 것입니다.)

호갱노노 캡처

 

2) 대구광역시의 중심지인 중구에 위치한 신축과 비교해서도 수성구 학군지의 힘은 대단합니다.

 

(아실 홈페이지 캡쳐 / 파란색: A단지, 빨간색: B단지, 검은색: C단지)

이 두 단지도 보실까요? 다른 구에 위치한 아파트 두 곳을 가져왔습니다

빨간색은 1988년에 입주한 구축 아파트 A단지(전용 84)

파란색은 2022년에 입주한 신축 아파트 B단지(전용 84)

검쟁색은 2021년에 입주한 신축 아파트 C단지(전용 84) 입니다.

 

이 단지들도 언뜻 비슷해 보이지만, 30년 이상 차이가 나는 단지임에도 상승장에서의 A단지의 가격 상승률은 B, C보다 더 뛰어납니다. A단지의 특징은 수성구의 좋은 중학교를 보낼 수 있는 구축단지이며 B, C단지의 특징은 대구의 중심지인 반월당역을 도보 5분 거리에 있으며 그 사이에는 더현대와 동아백화점, 동성로 등 최고의 상권 환경을 가지고 있습니다.

 

하지만 그래프에서 보듯, 그런 신축과 환경의 가치가 높은 단지들도 구축임에도 불구하고 학군의 가치를 가지는 단지의 힘을 이길 수 없네요. 부동산 가격에는 여러 요소의 영향을 받지만 대구에서는 학군의 가치가 절대적이네요.

 

이 글에서는 우리나라 2등 광역시인 대구광역시의 입지적 가치 선호도와 관련한 부동산 인사이트에 대해 글을 써보았습니다.한번 읽어 보시고 참고하시어 여러분들의 성공적인 투자에 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.감사합니다 :-)

 

작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시기를 바랍니다.