[인사이트 레버리지 #09_250910작성] 25년 9월 부동산 시장 분석 (부산광역시)

이번달의 인사이트 레버리지의 장소는 부산광역시입니다.

길고 긴 공급 기간이 지나고 드디어 전세가가 오르고 있는 부산광역시의 시장 상황을 한번 살펴보시죠!

---

1. 5대 광역시 & 중소도시 랜드마크 가격 비교 (25.08.30.)

랜드마크 매매, 전세 가격 흐름표

 

부산광역시의 랜드마크인 '마린시티자이'의 경우, 지난 2025년 7월과 비교하면 전세가가 8000만원이나 올라 있습니다.

매매가는 아직 2등 광역시인 대구의 힐스테이트범어보다도 낮은 가격입니다. (랜드마크도 아직 가격이 더 오르지 못한 상황)

(아실 캡쳐) 마린시티자이 거래 현황

 

실거래가 기준으로는 전세는 5억 중반 정도로 거래가 되고 있고, 매매는 최근 14억까지 거래가 되었네요.

2. 매매/전세 가격 지수 변화 

(KB부동산 캡쳐) 주간 KB아파트 매매, 전세 가격지수 흐름

 

주간 KB아파트 가격지수를 보면,  매매지수와 전세지수가 다르게 나타납니다. 매매지수의 경우 아직 계속 하락세를 그리고 있습니다. 하지만 전세지수는 24년 7월 이후로 슬금슬금 오르고 있는 추세입니다. 아마 공급이 줄어들고 기존의 물량들이 서서히 정리되고 있기 때문인 것 같습니다. 지금은 매매 가격은 떨어지고, 전세 가격은 오르는 상황에서 투자 매력도가 높아진다면 (투자금 감소) 용기를 낼 타이밍이 올 수도 있을 것 같습니다.

 

3. 공급 물량 및 전세 매물 변동

(아실 캡쳐) 부산 입주물량

(아실 캡쳐) 매매, 전세 매물 추이

 

(아실 캡쳐) 매물 건수

부산의 경우, 25년 이후로는 적정 수요 이하의 공급이 계속 됩니다. 10년 정도 과잉 공급을 한 부산의 흐름과는 반대되는 흐름이네요!28년까지 남구와 강서구에 큰 공급들이 많으며, 특히 27년 4월에 입주예정인 남구 대연동의 대연디아이엘은 4000세대가 넘는 공급이라 주변 전세가에 큰 영향을 줄 것 같습니다. 전세 운용에 각별히 주의를 해야할 시기인 것 같습니다! 아직 매매 매물은 거의 최고 수준이네요. 하지만 전세 매물은 계속 감소하는 추세입니다. 많은 사람들이 아직 매매 심리가 높지 않아 전세로 선택을 많이 하는 것 같습니다. (아마 매매가 보다 훨씬 낮은 전세가의 매력을 느끼는 것 같습니다.)

 

4. 미분양 추이

(아실 캡쳐) 미분양 추이 (왼쪽: 99년 이후 / 오른쪽: 최근 3년)

 

부산의 미분양은 다시 상당히 높은 수준이 있으며, 최근 3년을 보더라도 미분양 매물이 높아지는 추세이다. 5000세대 이상 미분양 매물이 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 매수 vs 매도 심리

(아실 캡쳐) 주택가격심리지수 (왼쪽: 99년 이후 / 오른쪽: 최근 3년)

 

최근 3년의 매도세를 보면 조금씩 떨어지고 있는 추세로 보입니다. 큰 변화는 아니지만 떨어지고 있다고 하는 건, 보유자가 매도하려고 하다가 매물을 다시 거둬들이는 현상으로 볼 수 있습니다.

 

시장 심리에서는 매수세보다 매도세가 먼저 움직이는 경향이 있습니다.

부동산 가격의 급격한 상승 시기였던 20년도에는 매도세가 20 까지 떨어진 적도 있습니다.

 

의미있는 매도세의 하락이 있을 때는 시장의 상승 신호로 볼 수도 있습니다. 

 

 

6. 거래량

(아실 캡쳐) 부산 매매 거래량

 

(아실 캡쳐) 매매, 전세, 월세 거래량 (왼쪽: 20년도 / 오른쪽: 25년도)

 

부산의 거래량은 20년도에는 8만건 이상이었고, 시장이 좋지 않았던 22년도에는 2만건도 되지 않았네요. 23년 이후로는 다시 매매 거래량이 점점 늘어나는 추세입니다. 

 

 

 

 

 

최종 결론

	시장 분석 질문	현재 상황	투자 신호등
1	전세 가격 지수가 올라가고 있는가?	오르는 추세 Good! (투자 타이밍이 온다!?)	○
2	전세 매물이 줄어들고 있는가? 또는 절대적으로 적은가?	감소하는 추세 Good!	○
3	앞으로 3년간 입주 물량이 어떠한가?	2025년부터는 적정 물량 이하로 입주 2027년에는 큰 입주가 있음. (남구 대연디아이엘)	△
4	미분양 상황이 어떠한가?	전세 매물은 줄어들지만, 미분양은 많은 수준	X
5	매도자vs매수자 심리 지수는 어떠한가?	매도심리가 움직이지 않고 계속해서 높은 수준	X
6	거래량은 증가하고 있는가?	2023년부터 서서히 매매 거래량은 증가하는 중	O

 

---

지금의 부산은 전세가 상승과 동시에 매매 가격은 아직 올라오지 않거나 떨어지고 있어 투자 타이밍을 줄 수도 있습니다.전체적인 매수 심리는 아직 상당히 부족한 느낌입니다.남들의 관심이 덜할 때, 투자할 수 있는 그런 용기가 필요할 때가 올 수도 있겠네요! 

 

여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.

작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.