본문 바로가기

더 나아가기, 부동산 지식

 (16)
유동성 제약으로 인한 거래 절벽 현상, 왜 발생할까? 1. 유동성 제약이란? 돈이 있어도 쓸 수 없는 상황이다‘유동성 제약(Liquidity Constraint)’이란 돈이나 자산은 가지고 있지만, 지금 당장 현금으로 바꿔서 쓸 수 없는 상태를 말한다. 예를 들어, 집이나 자동차처럼 값비싼 자산은 팔면 돈이 되지만, 당장 팔기도 어렵고 시간이 오래 걸린다. 이런 상황에서는 실제로 돈이 있는 것처럼 보여도 실제로 쓸 수 있는 돈이 부족한 것과 같다.부동산 시장에서는 이런 유동성 제약이 커지면 거래가 잘 이루어지지 않는 현상, 즉 ‘거래 절벽’이 생긴다.집을 사고 싶은 사람은 대출이 막혀서 돈을 빌리기 어렵고, 집을 팔려는 사람은 시세가 낮아지는 게 싫어서 버티게 된다. 이 두 가지가 겹치면 거래가 거의 멈춰버린다. 최근 몇 년 사이 금리가 빠르게 오르고 대출..
부동산 수요와 공급 곡선의 이해 – 시장 균형의 경제학적 해석 1. 부동산 시장의 기본 원리: 수요와 공급이 만드는 균형부동산 시장의 움직임은 복잡해 보이지만, 사실 경제의 가장 기본 원리인 수요와 공급으로 설명할 수 있다.수요는 집을 사고 싶은 사람들의 욕구이고, 공급은 팔거나 새로 짓는 집의 양이다.이 두 힘이 만나는 지점을 시장 균형이라고 한다.사려는 사람이 많아지면 가격은 오른다. 반대로 집을 사려는 사람이 줄면 가격은 내려간다. 하지만 부동산은 다른 상품처럼 바로 공급을 늘릴 수 없다. 건물을 짓는 데 오랜 시간이 걸리고, 사용할 수 있는 땅이 한정되어 있기 때문이다.이러한 이유로 부동산 시장은 단기적으로 가격이 크게 변하기 쉬운 구조를 가지고 있다.결국 부동산의 가격은 단순한 숫자가 아니라, 수요와 공급이 끊임없이 밀고 당기는 결과로 만들어지는 것이다. ..
데드 캐피탈(Dead Capital)의 개념과 등장 배경 1. 데드 캐피탈(Dead Capital)의 개념 ‘데드 캐피탈(Dead Capital)’은 영어로 ‘죽은 자본’이라는 뜻이다.이 말은 페루의 경제학자 에르난도 데 소토(Hernando de Soto)가 처음 사용한 개념이다.그는 사람들이 땅이나 건물을 가지고 있어도, 법적으로 정리가 되어 있지 않으면 그 재산을 돈을 벌거나 대출을 받는 데 쓸 수 없다고 설명했다.예를 들어, 어떤 사람이 오래된 시골집을 가지고 있는데, 등기가 되어 있지 않다면 그 집을 팔거나 담보로 대출을 받을 수 없다.이런 자산은 겉으로는 소유하고 있지만, 경제적으로는 아무 역할을 하지 못한다.이 현상이 많아질수록 나라 전체의 돈의 흐름이 막히고, 경제가 느려지는 결과를 만든다.따라서 데드 캐피탈은 ‘가지고 있지만 쓸 수 없는 재산’..
아는 것이 힘! 증여세의 모든 것 (금액별 세율과 신고 절차까지) 1. 증여세의 기본 개념과 과세 원칙증여세란 다른 사람에게 돈이나 재산을 공짜로 받았을 때 내는 세금이다. 예를 들어 부모님이 자녀에게 집이나 돈을 주었을 때, 자녀는 그 재산을 ‘대가 없이 받은 것’이므로 세금을 내야 하는 것이다. 이때 세금을 내는 사람은 재산을 받은 사람이며, 준 사람은 세금을 내지 않는다. 이런 식으로 아무런 대가 없이 재산이 옮겨졌다면 모두 증여세 대상이 된다.증여세는 단순히 현금뿐 아니라 부동산, 자동차, 주식, 회원권, 심지어 미술품 같은 물건도 포함된다. 세금을 계산할 때는 증여 시점의 실제 가치를 기준으로 한다. 또 증여세는 일정 금액을 넘을수록 세율이 점점 높아지는 누진세 구조로 되어 있다. 즉, 많이 받을수록 더 높은 세율이 적용되는 것이다. 그래서 증여세는 단순히 세..
인플레이션과 부동산: 사는 순간 올라가는 우리 집 가격? 1. 인플레이션이란 무엇이고 왜 중요한가인플레이션은 돈의 가치가 떨어지면서 물건 값이 전반적으로 올라가는 현상이다. 예를 들어 옛날에는 돼지국밥이 5천 원이었지만 요즘엔 9천 원이나 한다. 이렇게 물가가 계속 오르면 사람들은 같은 돈으로 더 적은 물건을 사게 되고, 생활이 점점 힘들어지게 된다. 특히 현금이나 은행 예금처럼 이자가 낮은 자산은 물가 상승을 따라가지 못해 실제 가치가 줄어든다. 하지만 땅이나 집 같은 부동산은 상황이 조금 다르다. 공급이 제한적이고 누구나 필요로 하는 자산이기 때문에 시간이 지나면서 가치가 오르거나 최소한 지켜지는 경우가 많다. 그래서 인플레이션은 단순히 물가 상승이 아니라 사람들이 돈을 어떻게 지키고 굴릴지 결정하게 만드는 중요한 현상이다. 2. 부동산은 왜 인플레이션을 ..
추석이 지나면 부동산은 움직인다? : 명절 연휴와 부동산 심리의 관계 1. 명절 연휴와 부동산 심리: 가족 대화가 만드는 시장 분위기추석이나 설 같은 명절 연휴는 단순히 쉬는 기간이 아니라 부동산 시장에도 영향을 주는 특별한 시기이다. 평소에는 바빠서 집 문제나 투자에 대해 깊게 생각하지 않던 사람들이 명절이 되면 자연스럽게 이런 이야기를 꺼내게 된다. 부모 세대는 자녀에게 “집은 빨리 사야 한다”고 조언하기도 하고, 젊은 세대는 집값이 너무 비싸서 고민을 털어놓기도 한다. 이렇게 오가는 대화는 한 가족 안에서만 끝나지 않고 친척과 지인들 사이로 빠르게 퍼진다. 그 과정에서 집값이 오를 것이라는 기대감이나 떨어질 것이라는 불안감이 생기게 되고, 실제로 매수나 매도 같은 행동으로 이어지기도 한다. 따라서 명절 연휴는 단순한 모임이 아니라 부동산 시장에서 사람들의 마음이 바뀌..
양도소득세 비과세 요건, <일시적 1가구 2주택> 세금 절세 전략 1. 일시적 1가구 2주택의 의미와 양도소득세 기본 이해일시적 1가구 2주택이란 한 가정에서 집을 두 채 가지고 있지만, 그것이 일시적으로만 인정되는 상황을 말하는 것이다. 예를 들어 부모님이 직장 때문에 다른 지역으로 이사를 가야 할 때, 새 집을 먼저 사고 나서 이전 집을 나중에 파는 경우가 대표적인 사례이다. 이럴 때는 잠시 동안 집이 두 채가 되는데, 세법에서는 이런 상황을 고려해 특별 규정을 두고 있다. 원래는 집을 여러 채 가지면 세금을 많이 내야 하지만, 이처럼 불가피하게 잠시 두 채가 되는 경우 일정 조건을 만족하면 여전히 ‘집 한 채를 가진 것’으로 보아 세금을 줄여주는 것이다. 여기서 중요한 세금이 양도소득세이다. 양도소득세는 집을 사고팔 때 얻은 이익에 대해 내는 세금이다. 따라서 일..
난이도 높은 상가 투자, 공실 리스크로 인한 자산 가치 하락 1. 상가 공실률 증가와 임대 수익 감소상가 투자의 가장 큰 목적은 임대료 수입을 꾸준히 얻는 것이라고 할 수 있다. 그런데 상가에 세 들어 있는 가게가 빠져나가고 새로운 가게가 들어오지 않으면 공실이 생기게 된다. 이 공실이 길어지면 임대료를 받을 수 없으니 수익이 바로 줄어든다. 특히 대출을 받아 상가를 산 경우, 들어오는 임대료가 줄어들면 은행에 갚아야 하는 돈을 마련하기 어려워진다. 처음에는 임대료를 낮추거나 이벤트를 통해 가게를 채우려고 하지만, 손님이 적거나 지역의 수요가 약한 곳은 세입자가 쉽게 들어오지 않는다. 이런 상황이 계속되면 상가는 ‘수익이 잘 나오지 않는 건물’이라는 평가를 받게 되고, 결국 시장에서의 가치가 떨어지기 시작한다. 이것이 공실률 증가가 자산 가치 하락으로 이어지는 첫..

티스토리툴바