[인사이트 레버리지 #03] 「광수네 복덕방 리서치 보고서」 총정리 (6~9호)

저는 여러 방면으로 부동산 공부를 하고 있습니다.

'월급쟁이 부자들' 강의, 다양한 부동산 유튜브 콘텐츠, 독서를 통해서 부동산의 인사이트를 얻고 있습니다.

이번에는 23년 1월부터 24년 1월까지 발간된 광수네 복덕방 리서치 보고서(1호~14호)를 공부하고 정리한 내용을 3편의 글에 담아보겠습니다.

이 글이 여러분들에게도 작은 인사이트를 드리면 좋겠습니다.

 

* 아래 사이트에 가시면 원문 파일을 다운받으실 수 있습니다. (원문을 보시면 더 좋습니다 :D)

https://ksune.co.kr/

광수네 복덕방

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광수네 복덕방 6호

 

투자 선택의 기준은 과거가 되어서는 안 된다. 우리는 잊어버리는 능력이 필요하다.

 

주택 가격 상승 원인은 수요의 증가 또는  공급(매도 물량)의 감소이다. 이때 거래량도 확인해야 한다.

1) 수요가 증가하고 가격이 상승한다면 거래량이 증가한다. (높은 가격이라도 사고자 하는 시장의 분위기이다.)
2) 공급이 감소하고 가격이 상승한다면 거래량이 감소한다. (매도하려는 매물이 적기에 거래량이 많을 수 없다.)

 

만약 가격이 하락하는데 거래량은 증가한다면 매도 물량이 많다는 것이다.

2023년 1월 이후에는 아파트 가격이 올랐다. 그리고 거래량도 증가했다. 이는 수요가 증가했다는 의미이다.

이떄의 수요는 '실거주 수요'이다. 실거주 수요는 가격의 민감성이 크다. 즉, 가격이 올라가면 다시 수요는 감소한다.

 

전세가격이 올라간다는 것은 전세 수요가 높아지고 있다는 것이다.

왜? 가격 상승의 기대감이 적기 떄문에 매매보다 전세를 하고자 한다 

 

역전세가 심화되면 주택을 가지고 있는 사람들은 매도하고자 하는 심리가 커진다.

이에 매도 매물이 증가(= 공급 증가)하고 가격은 내려간다.

 

인천의 지역적 특성

수도권의 부동산 시장이 호황일 때 가격 상승률이 낮다가 마지막에 크게 오른다.

즉, 부동산 시장이 호황일 때는 서울 아파트 가격부터 먼저 오른다.

가격이 계속 상승하여 사람들이 감당할 수 없는 가격으로 됐을 때 서울에서 인천으로 눈을 돌린다. (감당할 수있는 가격까지 가격이 내려간다면 인천의 수요는 다시 서울로 눈을 돌릴 것이다.) 인천과 경기도는 서울의 대체재 느낌.

인천은 투자 수요보다는 거주 수요가 더 높은 지역이다.

 

 광수네 복덕방 7호

 

가장 좋은 내 집 마련 방법은 집값 하락기에 가격 회복성이 큰 주택을 싸게 매입하는 것이다.

1) 가격이 많이 떨어질 것
2) 향후 가격 상승 폭이 클 것

 

분양 원가는 택지조성 원가(약 40%)와 건설 원가(약 60%)로 이루어진다.

택지조성 원가는 토지가격이 하락한다면 원가도 하락할 수 있다.

반면에 건설 원가는 보통 물가 상승으로 인해 계속 오르는 경향이 있다.

 

분양 원가가 오른다고 무조건 분양가가 오르는 것은 아니다.

왜냐하면 건설사 입장에서는 안 팔리면 싸게라도 팔아야 하기 때문이다.

미분양이 커질수록 분양가는 낮아진다. (할인분양)

반대로, 미분양이 적어지면 분양가는 올라간다. (가격을 올려도 분양이 되기 때문이다.) 

 

 '대체성' 고려하기

분양가가 너무 높으면, 주변 기축 단지에 수요가 몰려 기축 단지들의 가격이 오를 수 있다.

 

거래 회전율이 높은 단지일수록 투자자가 많은 단지이다. 그리고 투자자가 많은 단지들은 선호도가 높은 단지이다.

이런 단지들은 가격 변동이 크다.

광수네 복덕방 <휴식>

 

거래량이 증가하는 상황은 1) 수요가 늘어나는 상황이거나 2) 공급이 많아지는 상황이다.

2023년 2월에는 거래량이 증가했는데, 이때는 수요가 증가한 상황이다.

왜냐하면 매매가가 많이 하락했고, 정부에서 특례보금자리론을 통해 구매 여력을 키워주었기 때문이다. (수요 증가)

돈은 돌고 돈다. (승수 효과)

광수네 복덕방 9호

 

투자자는 유연하게 생각하고 행동해야 한다.
무엇이 중요한지 파악해야 한다.
이를 위해서는 질문을 잘해야 한다.

 

변동 금리 vs 고정 금리

금리가 높은 수준이라도 주택담보대출 변동금리가 고정금리보다 훨씬 높다면 고정금리를 선택한다.

반대로 변동금리가 높더라도 고정금리와 비교할 때 차이가 크지 않다면 변동금리를 선택한다.

 

Tip! 만기 전에 이사하더라도 보증금 반환 여부와는 별개로 중개수수료는 임차인이 아니라 임대인이 지급 의무를 진다.

 

부동산 세금은 1) 취등록세 2) 종합부동산(보유)세 3) 양도소득세가 있다.

대출 규제는 1) LTV(주택담보대출비율) 2) DTI(총부채상황비율) 3) DSR(총부채원리금상환비율)이 있다.

 

부동산 가격을 낮추기 위해서는 세금을 강화하고 대출을 억제하고,

반대로 부동산 가격을 올리기 위해서는 세금을 인하하고 대출을 확대한다.

 

LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보자!

1) LTV : 주택 가격을 기준으로 대출하는 비율
2) DTI, DSR: 소득과 상환액 기준으로 대출을 규제
DTI : 주택담보대출은 원리금을 반영하지만 기타 대출은 이자만 반영
DSR : 모든 대출의 원리금을 고려 (가장 높은 수준의 대출 규제)

 

세금 규제 상황별 분위기

1) 양도세가 높아지면,

파는 사람은 줄어들어 매도 물량이 줄어든다. 굳이 높은 양도세에 팔려는 마음이 줄어들기 떄문이다.

동시에 경험적으로 양도세는 시장에 따라 다시 조정이 되기 때문에 다시 양도세는 낮아질 거라는 기대감으로 버티는 경향이 있다.

 

2) 종합부동산세(종부세)가 높아진다면,

매도하려는 물량이 늘어난다. 왜냐하면 보유만 하더라도 세금이 부과되기 때문이다. 하지만 가격 상승의 기대감이 큰 시장에서는 큰 효과를 보지 못한다. (세금 내도 괜찮아! 어차피 세금보다 더 오를 거야.)

 

3) 취득세가 오른다면,

투자 수요가 줄어든다. 왜냐하면 이익과 상관없이 부과되기 때문에 리스크가 커지기 때문이다. (매수하자마자 생기는 비용(손실)의 느낌)

 

투자 자산의 보유자들은 기대감에 따라 행동한다. 반대로 투자 자산의 미보유자들은 현재 이익에 더욱 주목한다.

 

한국 주택 가격의 변동 요인은 투자 수요와 매도 물량이다

 

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이 글에서는 부동산 시장의 특성에 대해서 알아봤습니다. 

공부한 것을 스스로 정리한 내용이라 두서없는 글이 된 것 같습니다.

먼저 원문을 읽어보시고 제가 정리한 것을 읽어보는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.

여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.

 

작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.