[인사이트 레버리지 #04] 「광수네 복덕방 리서치 보고서」 총정리 (10~14호)

저는 여러 방면으로 부동산 공부를 하고 있습니다.

'월급쟁이 부자들' 강의, 다양한 부동산 유튜브 콘텐츠, 독서를 통해서 부동산의 인사이트를 얻고 있습니다.

이번에는 23년 1월부터 24년 1월까지 발간된 광수네 복덕방 리서치 보고서(1호~14호)를 공부하고 정리한 내용을 3편의 글에 담아보겠습니다.

이 글이 여러분들에게도 작은 인사이트를 드리면 좋겠습니다.

 

* 아래 사이트에 가시면 원문 파일을 다운받으실 수 있습니다. (원문을 보시면 더 좋습니다 :D)

https://ksune.co.kr/

광수네 복덕방

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광수네 복덕방 10호

 

투자자는 질문을 통해 당연한 것이 투자해야 한다.

 

투자 관련 뉴스를 볼 때,

1) 현상보다 원인에 대해서 고민하기

2) 숫자를 잘 파악하기

3) 중요한 뉴스를 골라내기

4) 누가 이야기하는지 알아보기

 

수요와 공급의 영향 정도를 잘 파악해야 한다.

공급이 감소하더라도 수요가 더 줄어들면 가격은 하락한다.

 

2020년~21년도에 실거주자들이 무주택자에서 1주택자로 많이 넘어왔다.

(반면에 이 시기에 다주택자들의 수는 줄어들었다. 즉, 다주택자들의 집을 높은 가격에 무주택자들이 매수했다.)

2020~21년도에 많은 실거주 수요가 충족되었기 때문에 현재 실거주 수요는 줄어든 상황이다.

이런 상황에서 수요가 증가하기 위해서는 투자자들의 수요가 증가해야 한다.

 

그렇다면 언제 투자자들의 수요가 증가할까?

1) 절대적 가격이 많이 떨어질 때
2) 부동산 정책이 투자자들에게 우호적으로 완화될 때 (대출 규제 완화 등)

 

공급은 신축분양의 영향도 받지만, 투자자들의 매도 물량에 더 큰 영향을 받는다.

 

2023년, 전국 기준으로 자가 점유율은 57.3%이고 서울은 43.5%이다. 즉, 서울에 투자자들이 많이 몰려있음을 알 수 있다.

 

수요는 "거래량"으로 가늠할 수 있다. (거래량이 많아지면 수요가 증가한다는 것이다. 사고자 하는 사람들이 많아진 것이다.)

 

내 집 마련을 위해서는 구체적인 개별 전략이 필요하다.

첫째, 매매 수용 가격이 얼마인지 알아야 한다. 매도자는 심리상 본인의 매수 가격 밑으로는 팔지 않는다. (손실 회피 경향)

둘째, 나의 예산을 파악해야 한다. 즉, 내가 감당할 수 있는 가격이 얼마인지 파악해야 한다.

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광수네 복덕방 11호

 

2010년~12년에 서울은 아파트 거래량을 감소하고 가격도 하락했다.

부동산 시장에서 수요는 1) 실수요, 2) 투자수요로 나뉜다.

 

반면 서울의 가격이 빠졌단 2010년 이후 대구의 부동산 가격은 2~3년간 상승했다.

그 이유는 그전까지 대구의 부동산 가격이 많이 하락했기 때문이다.

(지역마다 가격의 흐름이 다르다. 보통 과거의 가격이 많이 하락하면 시간이 지나서 다시 오를 가능성이 상대적으로 높다.)

 

공급이 부족하다.

1) 과거보다 줄었다.
2) 수요보다 공급이 충분하지 않다.

 

공급이 줄어도 투자 수요가 더 감소하면 가격은 하락할 수 있다.

 

2008년 이후, 주택시장이 위축됨으로 주택 착공이 감소한다. 따라서 주택 입주 물량이 감소하고 임대차 공급도 감소한다.

임대차 공급이 수요보다 감소하면서 전세 가격은 상승하고 매매, 전세의 가격 차가 줄어들면서 투자 수요가 증가한다.

이는 매매 가격의 상승을 가져온다. 

(주택시장 위축 -> 주택착공 감소 -> 주택 입주물량 감소 -> 임대차 공급 감소 -> 전세 가격 상승 -> 투자수요 중가 -> 매매가격 상승) 

 

가격에 영향을 줄 수 있는 요소들은,

1) 혼인 건수 (혼인하면서 독립하는 부부들은 임대차 시장의 수요가 된다.)

2) 멸실 주택 수 (재건축, 재개발로 인해 멸실 주택이 늘어나면 임대차 시장의 수요가 증가한다.)

 

아파트는 가격이 떨어질 때 매수해야 한다. (주식이랑은 조금 다른 경향이 있다.)

모든 투자에는 나만의 명확한 투자 기준이 있어야 한다.

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광수네 복덕방 12호

 

돈의 가격인 금리는 기준 금리와 시장 금리가 있다.

장단기 금리차 역전 현상은 경기 침체의 전조가 될 수 있다.

금리가 낮아지면 이자 비용이 줄어들고 주택 수요가 증가하며 이에 주택 가격이 올라간다.

현재는 고금리가 지속되고 있기 때문에 주택 수요가 적은 상황이다.

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광수네 복덕방 13호

 

2020년부터 집값이 오르자 다주택자들이 매도하고 무주택자들이 매수했다.

전세가격이 오른다고 무조건 매매가격이 오르진 않는다. 오히려 떨어질 수 있다.

수요의 가격 탄력성이란, 가격이 오르거나 내릴 때 수요량의 변화를 뜻한다.

전세 신규 수요는 전세 갱신 수요보다 크다.

 

전세의 가격 변동에서 월별 가격 흐름보다는 '2년 전 가격'과 비교하는 것이 더 의미가 있다.

그리고 2년 뒤에는 어떻게 될까를 고민해 보자.

물론 월별 가격 흐름도 최근 동향을 알 수 있는데 의미가 있다. 최근 추세가 오르는지 떨어지는지 알 수 있다.

현재 전세 가격의 수준을 파악해야 한다. 2년 전에 전세로 들어간 사람들의 마음을 짐작해 보자.

 

2023년에 집을 팔고 있는 주체는 주택들 투자 목적으로 보유하고 있는 사람들이고 팔고자 하는 매물이 증가했다.

 

아파트 매매 가격의 최고가는 매수자가 결정한다. (매수자가 '그 최고가를 받아주는가?' 의 문제)

반대로 최저가는 매도자가 결정한다. (매도자가 '그 최저가로 매도하는가?' 의 문제)

중요한 것은 가격이다. 결국에는 떨어진 가격의 아파트를 사야 한다.

주변보다 덜 떨어졌거나 떨어졌다가 다시 가격이 오른 아파트는 비싼 수준일 수 있다.

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광수네 복덕방 14호

 

그대들은 어떻게 살 것인가?
상상이란 할 수 없는 것을 생각해 보는 것이다.

 

2022년 5월부터 2023년 1월까지 아파트 가격이 하락한 시기이다.

2023년 2월부터 2023년 9월까지는 떨어진 아파트 가격이 다시 반등한 시기이다.

전반적으로 하락 폭이 큰 아파트 단지들의 상승 폭이 높았다.

현재 대부분의 아파트들은 2023년 최고가에서는 조금 떨어졌고, 2023년 최저가보다는 가격이 올라왔다.

 

주택의 매매 수요는 실수요와 투자수요가 있다.

실수요: 실보유 만족도가 높은지, 임차와의 기회비용을 비교함.
투자수요: 매입 가격이 어느 수준인지, 가격 상승 기대감이 어느 정도인지 판단함.

 

유효 수요란, 실제로 매매로까지 이어질 수 있는 수요이다. 현재는 아파트의 절대가가 높은 상황이라 유효 수요가 낮은 상황이다.

 

가격을 올리는 주체는 "매수자"이다. 즉, 사는 사람이 가격을 올리면서 사줘야 한다.

최고 가격이 낮아지고 있다는 의미는 가격을 상승시키면서 아파트를 사는 사람이 없다는 뜻이다.

가격을 내리는 주체는 "매도자"이다. 최저 가격이 과거보다 낮아진다면(=전저점을 뚫고 내려간다면) 매도 심리가 아주 높다는 뜻이다.

 

수요가 증가한다는 말은, 1) 절대적인 가격이 많이 하락했거나 2) 가격 상승에 대한 기대감이 높아졌다는 의미이다.

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이 글에서는 부동산 시장의 특성에 대해서 알아봤습니다. 

공부한 것을 스스로 정리한 내용이라 두서없는 글이 된 것 같습니다.

먼저 원문을 읽어보시고 제가 정리한 것을 읽어보는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.

여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.

 

작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.