이번 인사이트 레버리지의 포스팅은 대한민국의 전체적인 부동산 시정 분위기를 알아보고자 합니다.
정부의 규제로 주춤한 서울특별시의 부동산 시장과 다르게 지방광역시는 어떤 분위기인지 다양한 데이터를 통해서 통찰력있게 알아보도록 하겠습니다.
1. 지역별 랜드마크 가격 흐름
먼저 각 지역의 랜드마크 아파트 가격을 알아봅시다. 일반적으로는 인구수에 따라서 가격이 정해집니다. 하지만 시장 상황에 따라 가격이 역전되는 경우가 있는데 이러한 부분들을 판단하여 시장의 상황 및 저평가 여부를 해석할 수 있습니다.
* 아래의 표 안의 그래프는 아실 그래프를 캡쳐한 것 입니다.
| 서울 | 부산 |
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| 대구 | 대전 |
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| 광주 | 울산 |
 |
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대부분의 지역의 랜드마크 아파트들은 역사적 최고점 근처에 가격이 형성되어 있습니다.
특히, 서울, 대구, 울산의 경우 최고점을 다시 경신 중이며 상대적으로 광주는 아직 상승의 힘을 받지 못하고 있습니다.
랜드마크 가격이 전고점 대비 부산은 -27%, 대전 -21%, 광주 -18%로 상대적으로 상승하지 못했습니다.
이 지역의 랜드마크 가격이 주춤하는 만큼 다른 단지들은 더욱 상승하지 못했을 가능성이 높습니다. 이러한 시기에는 저평가된 가격으로 아파트를 매수를 하실 수 있습니다. 위의 버튼을 클릭하셔서 광주 임장글을 한번 살펴보시면 더 좋습니다!
2. 지역별 매매/전세 가격 지수 변화
다음으로는 지역별 매매/전세 가격 지수를 살펴보겠습니다.
1) 서울특별시
2) 부산광역시
3) 대구광역시
4) 대전광역시
5) 광주광역시
6) 울산광역시
서울의 경우 24년부터 매매, 전세 가격 지수가 계속해서 상승중입니다.
이러한 현상으로 인해 정부에서도 직접 나서서 규제를 한 것이죠. 정부가 움직일 수 밖에 없도록 정말 무섭게 오르긴 했네요. (이 규제가 어떤 결과를 가지고 올지는 두고 봐야 알 것 같습니다.)
하지만 지방 광역시의 경우 상황이 모두 다릅니다. 비교해보시면 전세 가격지수가 꾸준히 올랐던 울산은 매매 가격지수도 오르고 있고 부산의 경우도 전세 가격지수가 꾸준히 오르더니 현재는 상승된 전세가가 매매가를 올리는 모양세입니다.
반대로 전세 가격지수가 거의 파란색인 대구의 경우 매매 가격지수도 계속해서 하락세입니다.
위의 시장 흐름을 종합해보면 가격 상황이 가장 좋은 지역은 부산으로 전세가가 계속 올라 매매 가격까지 올렸던 울산처럼 전세가 상승을 통해 매매가 상승을 노려볼 수 있는 시기라고 볼 수 있습니다.
3. 지역별 매매 / 전월세 매물 변화
다음으로는 지역별 전세 매물 변화를 살펴보겠습니다. 서울이 아닌 지방의 경우 특히 전세 매물이 많을수록 가격 상승의 힘이 부족합니다. 반대로 전세 매물이 없을수록 전세 가격이 오를 가능성이 높고, 전세 가격 상승은 매매 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.
1) 서울특별시
2) 부산광역시
3) 대구광역시
4) 대전광역시
5) 광주광역시
6) 울산광역시
모든 지역이 전월세 매물이 줄어들고 있는 상황입니다. 하지만 서울과 울산을 제외한 다른 지역의 매매 매물은 거의 최고치를 찍고 있습니다. 이는 아직 매도하고자 하는 심리가 큰 상황이고 이런 상황에서는 가격 상승의 힘을 받기는 힘듭니다. 이는 매수자가 매도자 보다 유리한 매수자 우위 시장입니다. 팔려고 하는 사람들이 많으니 사려는 사람들은 굳이 더 비싸게 주고 매수하지 않습니다. 반대로 서울과 울산처럼 '가격이 오를 것 같다.'는 심리적 기대가 생겨 매물을 거둬들여 매매 매물수가 줄어들 때 가격 상승의 힘을 받을 수 있습니다. 이때는 매수자는 많은데 매도자가 적어 더 높은 가격으로 매수하는 분위기로 이어지면서 가격 상승이 일어납니다.
4. 지역별 미분양추이 & 주택가격심리지수
다음으로는 지역별 미분양 추이 및 주택가격심리지수를 살펴보겠습니다
1) 서울특별시
2) 부산광역시
3) 대구광역시
4) 대전광역시
5) 광주광역시
6) 울산광역시
대부분의 지역에서 미분양 수는 많은 편입니다.
대구의 경우 최고점을 찍고 미분양수가 점점 줄고 있는데 절대 수가 많아 아직 시장에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.
매도세/매수세의 경우 초록색 지표인 매도시가 줄어드는 시기를 잘 살펴보아야 합니다.
보통 매수세보다는 매도세가 먼저 움직이고 매도세가 떨어지면서 매수세가 올라가게 됩니다.
대구나 광주의 경우 거의 매도세와 매수세가 변동이 없지만, 부산의 경우 긴 터널을 지나 매도세가 살짝 머리를 굽히는 느낌입니다. 이러한 상황에서 매수세가 올라온다면 다시 부동산 시장에 가격 상승의 흐름을 가져올 수 있습니다.
6. 지역별 거래량
다음으로는 지역별 거래량을 살펴보겠습니다. 비교 시기는 본격적인 가격 상승 시작인 2020년입니다.
1) 서울특별시
2) 부산광역시
3) 대구광역시
4) 대전광역시
5) 광주광역시
6) 울산광역시
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