이번 주의 인사이트 레버리지의 장소는 대한민국 중앙에 위치한, 성심당의 지역, 부산, 대구 다음으로 큰 대전광역시입니다.
충청도 제1의 도시로 교통의 요지 대전의 2025년 9월의 시장을 함께 살펴보시죠.
1. 대전광역시 랜드마크 가격 흐름 (25.09.25.)
부산광역시와 대구광역시 다음으로 규모가 큰 대전광역시의 랜드마크인 크로바는
전고점인 14.5억 대비 20% 떨어진 11.5억 정도로 호가가 나오고 있습니다.
실제 거래는 12억대, 전세는 7억대로 거래되고 있네요.
아직 랜드마크 아파트조차 고점대비 20% 떨어진 상황이라 다른 아파트들의 상황도 크게 다르지 않을 것 같습니다.
2. 매매/전세 가격 지수 변화
주간 KB아파트 가격지수를 보면, 매매지수와 전세지수가 하락하고 있는 추세입니다.
24년 초까지는 전세가 오르는 추세였다가 다시 전세가 마저 하락하고 있네요.
이러한 시장 상황에서는 매매가가 크게 오르기에는 쉽지 않아 보입니다.
대전에 어떤 상황들로 이런 흐름이 나오는 걸까요? (지방에서 가장 중요한 공급 물량을 한번 확인해 봐야겠네요!)
3. 공급 물량 및 전세 매물 변동
역시나, 25년부터 대전의 입주 물량이 적정 수요보다 훨씬 많은 상황이네요.
지금 전세가가 떨어지는 상황도 아마 25년 입주 물량의 영향이 있는 것 같습니다.
그리고 27년에는 더 큰 입주 물량과 1000세대 이상의 입주도 많이 기다리고 있어서 시장의 하방 압력이 클 것 같습니다.
투자자에게는 낮은 전세가율(=높은 투자금)로 투자 매력도가 떨어지지만,
대전의 실거주자들에게는 눌린 가격으로 신축 단지를 매수할 수 있는 좋은 기회가 될 것 같습니다.
2027년 6~8월에 재계약을 하시는 분들은 각별히 잘 운용하셔야 할 것 같습니다.
매매 매물은 상당히 높은 수준이고, 이는 매도세가 아주 높은 수준임을 나타냅니다.
반면에 전세 매물은 크게 감소한 했네요.
근데 전세 매물이 크게 감소했는데 전세가가 떨어지고 있다는 게 조금 의아하긴 하네요.
그래서 월세 매물도 한번 살펴보았습니다. 전세 매물에 비해 월세 매물이 더 많네요.
일반적으로 전세 매물이 더 많을 텐데 말이죠?
전세 대출에 대한 정책의 효과인지는 모르겠지만 줄어드는 전세 매물에 비해 전세가 상승은 아직 일어나고 있지 않다고 데이터가 보여줍니다.
4. 미분양 추이
다행히 대전의 미분양을 감소하고 있는 추세입니다. 24년 6월에 3000호가 넘는 미분양 수에서 점차 감소하고 있습니다.
하지만 곧 다가오는 입주 물량들이 들어오면서 미분양 추이가 어떻게 변하는지도 확인해보아야 할 것 같습니다.
5. 매수 vs 매도 심리
대전의 주택가격심리지수를 살펴봅시다.
매도세/매수세의 경우 최근 3년 동안에는 매수세는 거의 심정지 상태이네요.
매도세는 22년도에 엄청 높았다가 지금은 살짝 감소하긴 했지만 여전히 높은 상황(70점대)입니다. (참고로 가격이 오르고 있는 서울의 경우 매도세는 50점대입니다.)
시장이 움직일 때 매수세보다는 매도세가 먼저 움직입니다.
이에 70점대였던 매도세가 60, 50점대로 내려가는 데이터가 확인된다면 시장의 변화를 다른 사람들보다 빨리 감지할 수 있습니다.
6. 거래량
현재 대전의 경우, 매달 평균적으로 1500건 정도로 매매거래가 이루어지고 있습니다.
이는 1년으로 계산하면 약 18000건 정도입니다. 거래가 많았던 해에는 3만 건이 넘었고,
15년~19년에도 2만 건이 넘었던 데이터를 비교하면 지금은 거래량이 조금 줄어든 상태입니다.
최근 3년간 큰 추세는 보이지 않고 거래량의 흐름도 보합의 느낌입니다.
거래량이 크게 늘어나는 시기를 계속 확인하면 좋은 투자 타이밍을 얻을 수 있습니다.
거래량이 가장 많았던 2020년에는 매매 비율이 50%가 넘었고 현재는 37% 정도로 기록되고 있습니다.
전세가 아닌 월세의 비중이 늘어난 것이 하나의 특징이 되겠네요. (아마 정책의 영향이 있지 않을까요?)
최종 결론
| 시장 분석 질문 | 현재 상황 | 투자 신호등 | |
| 1 | 전세 가격 지수가 올라가고 있는가? | 감소하는 추세 | X |
| 2 | 전세 매물이 줄어들고 있는가? 또는 절대적으로 적은가? | 감소하는 추세 But, 월세 매물은 많음. | △ |
| 3 | 앞으로 3년간 입주 물량이 어떠한가? | 2025년, 2027년 대규모 입주 | X |
| 4 | 미분양 상황이 어떠한가? | 미분양 매물이 조금 감소한 상황 | △ |
| 5 | 매도자vs매수자 심리 지수는 어떠한가? | 매수세는 아예 움직임이 없고 매도세는 조금의 하락이 있지만 의미 있는 하락은 아님. |
X |
| 6 | 거래량은 증가하고 있는가? | 2023년이후 보합 (평균 15,000건 대) | △ |
지금의 대전광역시의 시장에서 가장 큰 키워드는 공급인 것 같습니다.
아직 전/월세 매물이 꽤 있는 상황에서 25,27년 대규모 공급은 상당한 하방압력을 줄 수 있습니다.
반대로 실거주자들에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 입주장에 실거주자 입장에서 가장 좋은 선택을 할 수 있도록 잘 준비를 하시면 좋을 것 같습니다.
여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.
작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.
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