이번 주의 인사이트 레버리지의 장소는 대한민국 제조업의 중심, 현대의 도시, 다른 지역에 비해 상승기조가 뚜렷한 울산광역시입니다. 최근 적은 입주물량으로 전세가가 매매가를 밀어 올리고 있는, 울산의 2025년 10월의 시장을 함께 살펴보시죠.
1. 울산광역시 랜드마크 가격 흐름 (25.10.01.)
울산보다 인구 수가 많은 광주광역시의 랜드마크 아파트의 매매가 보다 더 높은 금액으로 거래되고 있습니다.
전고점 대비 13%로 다른 광역시에 비해서 회복률이 높은 편입니다. (부산, 대전, 광주 모두 -20% 대)
실제 거래는 10억대 초반으로 되고 있고, 전세는 5억대 후반에서 6억대 초반에 거래되고 있습니다.
전세가율은 60%로 랜드마크보다 입지가 떨어지는 단지들은 70~80%의 전세가율을 나타내는 단지들도 있습니다.
울산 북구에 있는 신혼부부들이 가성비 있게 찾는 <오토밸리로효성해링턴플레이스> 단지의 경우도 매매가 3억 초반에 전세가 2억 후반으로 거래되고 있습니다. (전세가율 80% 이상)
2. 매매/전세 가격 지수 변화
주간 KB아파트 가격지수를 보면, 매매지수와 전세지수 모두 상승 중이네요!
특히, 전세 가격 지수는 24년 3월부터 계속해서 상승 중입니다.
지방의 공급이 부족한 지역에서는 전세가가 먼저 움직이기 마련인데, 전세가가 보합하고 있는 매매가 근처로 가게 되면 (= 전세가율이 높아지면) 매매가도 같이 올립니다. 전세가가 점점 오르면서 전세 매물도 부족해지면서, 25년 초반부터 매매가도 같이 상승을 시작했네요. 이 사실을 반추하여, 전세가의 가격 지수가 상승하는 지역을 잘 지켜보다가 매매가도 상승의 흐름으로 움직이려고 할 때가 좋은 투자 타이밍이 될 수 있겠네요!
3. 공급 물량 및 전세 매물 변동
울산의 경우, 23년에 많은 수요 초과의 공급 이후 24년부터 계속해서 수요보다 적은 입주물량이 예정되어 있습니다.
아마 24년부터 시작된 전세가 상승도 이와 큰 관련이 있어 보입니다.
계속해서 부족한 공급에 전세 매물은 계속해서 부족할 상황이며, 전세가가 상승할 수 있는 상황입니다.
하지만 <라엘에스>와 같이 울산 사람들이 좋아하는 생활권(남구 신정동)에 대규모 입주가 기다리고 있어 투자 운영에 참고를 하셔야 할 것 같습니다.
1) 28년 2월 입주이므로, 3개월 전인 27년 11월 정도부터 매물이 나올 수 있습니다.
2) 전세가의 하방 압력을 줄 수 있으므로, 매도 및 전세 재계약은 11월 이전에 완료를 해 놓는 것이 리스크를 줄일 수 있습니다.
3) 반대로 실거주자의 경우 의미 있는 대규모 단지 입주장에 부동산 시장의 하방 압력이 강하기 때문에 이 시기에 좋은 매물을 싼 가격에 매수할 수 있습니다. (전세 계약도 마찬가지!)
매매 매물은 전세와 월세 매물에 비해 많은 편이지만, 매매 매물도 줄어들 고 있는 상황은 주택 보유자의 '가격 상승'에 대한 기대감도 볼 수 있습니다. 전세와 월세 매물은 거의 없는 수준이네요. 이런 이유로 전세가가 계속해서 오르고 있는 이유인 것 같습니다. 전세와 월세의 매물이 다시 상승하기에는 입주 물량이 많아야 하는 데 울산은 그런 상황도 아니라 실제 거주해야 하는 울산 분들의 매년 높아지는 전세가로 인한 걱정도 커질 것 같습니다.
4. 미분양 추이
전세와 월세 매물이 거의 없는 수준인데, 그래도 미분양 매물도 어느 정도 있네요? 아마 실제 거주하는 울산 사람들이 그리 좋아하지 않는 지역에 있는 단지일 것 같습니다. 한번 찾아볼까요?
울산 미분양은 울산 외곽의 단지도 있지만(체크표시) 생각보다 좋은 생활권(네모 영역)의 단지들이 있네요? 그렇다면 왜 미분양이 났을까요? 실제 울산 사람들이 아마 높은 분양가(6~8억)로 판단되어지는 상황일 수도 있겠네요.
그래도 2025년 1월에 비해 다시 미분양이 줄어드는 상황이라 부동산 시장에는 좋은 신호이긴 합니다.
5. 매수 vs 매도 심리
울산의 주택가격심리지수를 살펴봅시다.
매도세/매수세의 경우 최근 3년 동안에는 매도세가 지속해서 떨어지고 있는 추세를 보입니다. (가격 상승 기대감!) 또한 매수세도 살짝 고개를 드는 느낌으로 아마 전세가가 많이 올라가다 보니 전세를 하는 대신 돈을 조금 더 보태 매수를 고려하는 수요가 생기는 듯합니다.
역사적으로는 매도세가 엄청 낮은 단계는 아니지만, 3년간 매도세가 의미 있게 떨어지고 있고 이는 실제로 매매가 상승으로 나타나고 있습니다.
현재 매수우위지수는 약 40점대이고, 20점대였던 직전의 글인 대전에 비해서 상대적으로 시장의 상황이 좋음을 알 수 있습니다.
가격 상승의 대표 주자 서울의 경우 60~70점대이네요.
6. 거래량
울산의 경우, 거래량이 많을 때는 2만 건 이상이었고 거래가 얼어붙었을 때는 1만 건 이하였습니다. 현재는 거래량 자체는 보합의 느낌이네요. 아마 올해는 15,000건 정도로 거래량을 기록할 것 같습니다.
최종 결론
| 시장 분석 질문 | 현재 상황 | 투자 신호등 | |
| 1 | 전세 가격 지수가 올라가고 있는가? | 상승하는 추세 | O |
| 2 | 전세 매물이 줄어들고 있는가? 또는 절대적으로 적은가? | 감소하는 추세 + 절대적으로 적음 | O |
| 3 | 앞으로 3년간 입주 물량이 어떠한가? | 앞으로 3년 내내 적정수요 이하 (But, 라엘에스 공급 시기 조심) |
O |
| 4 | 미분양 상황이 어떠한가? | 감소하는 추세이지만, 역사적으로 적은 양은 아님. |
△ |
| 5 | 매도자vs매수자 심리 지수는 어떠한가? | 매도세가 감소되고 있고, 매수세는 고개를 살짝 드는 느낌 |
O |
| 6 | 거래량은 증가하고 있는가? | 2023년이후 1000건 정도씩 상승! (큰 변화는 아님) |
△ |
지금의 울산광역시의 시장에서 가장 큰 키워드는 전세가 상승이 아닐까요?
전월세 매물이 적은 상황과 적은 신규 입주 물량은 울산의 시장을 뜨겁게 만들 것 같습니다.
많은 투자자들도 관심을 가지고 울산을 보고 있고, 실제로 투자도 많이 했다고 알고 있습니다. (필자도 울산 투자를 진행했습니다^_^)
실거주자들은 오르는 가격에 대해서 고민이 많으실 것 같습니다.
이럴 때일수록, 꼼꼼한 상대 평가를 통해 성공적인 내 집마련에 성공하시길 응원드리겠습니다.
여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.
작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.
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