이번 주의 인사이트 레버리지의 장소는 대한민국의 수도, 서울특별시입니다.
대출 규제에도 불구하고 가격기 상승하고 있는 서울특별시의 시장 상황을 한번 데이터로 살펴보시죠!
1. 서울특별시 랜드마크 가격 흐름 (25.09.18.)
서울특별시의 랜드마크 단지를 래미안원베일리, 아크로리버파크, 압구정현대아파트로 봤을 때,
각종 정부 규제에도 불구하고 계속해서 가격이 오르고 있음을 알 수 있습니다.
그리고 대부분의 최고가를 25년에 기록했음을 알 수 있습니다.
2. 매매/전세 가격 지수 변화
주간 KB아파트 가격지수를 보면, 다른 지방과 다르게, 매매지수와 전세지수가 모두 오르고 있는 추세입니다.
24년 초에 잠시 매매가격이 조정받는 기간을 제외하고는 24년 하반기부터 계속해서 매매 지수가 상승하는 추세입니다.
전세 지수의 경우도 1년 넘게 전세 지수가 상승하고 있는 추세입니다.
계속된 상승에 정부에서도 다양한 규제와 정책들이 나오는 상황에서 이러한 추세를 꺾을 수 있을지 의문이네요.
(이러한 상승이 계속 되는 경우, 계속해서 규제가 커지는 상황이 올 수도 있을 것 같습니다. 이러한 대응들이 실거주자 입장에서는 조급함(이번이 아니면 집을 살 수 없겠다.)을 주는 영향도 있는 것 같습니다.)
3. 공급 물량 및 전세 매물 변동
서울특별시의 경우, 2025년에 적정수요급의 입주 물량이 있고
그 이후로는 상당히 공급이 부족합니다.
이에 정부가 다양한 정책으로 공급을 늘리기 위해 노력하고 있는데 실효성이 있을지는 의문입니다.
2025년 11월에 이문아이파크자이(4169세대), 2025년 12월 잠실래미안아이파크(2678세대), 2027년 11월 디에이치클래스트(5007세대)가 선호하는 입지에 의미 있는 대형 입주라 눈여겨볼 만합니다.
4. 미분양 추이
서울의 미분양은 낮은 수준이며, 절대적으로 1000세대 정도밖에 없네요. 미분양으로 인한 시장 심리의 악영향은 없어 보입니다.
5. 매수 vs 매도 심리
최근 3년의 매도세를 보면 지속적으로 떨어지고 있는 추세로 보입니다.
현재는 50 정도에서 움직이고 있으며, 과거 2008년도 수준이네요.
시장 심리가 아주 뜨거울 때는 매도세가 20 수준으로까지 떨어진 시기도 있었습니다.
매도세는 적을수록 '보유자들은 매도할 물건들을 거두고 있다'는 뜻입니다. 이는 보유자들이 가격이 더 오르지 않을까 하는 기대감을 갖고 있다고도 해석할 수 있습니다.
매도세가 떨어지면서 동시에 매수세가 올라가는 시장에서 가격 상승의 분위기를 파악할 수 있습니다.
6. 거래량
서울특별시의 거래량은 20년도에는 8만 건 이상이었고,
시장이 좋지 않았던 22년도에는 1만 2천 건 정도였네요.
23년 이후로는 다시 매매 거래량이 점점 늘어나는 추세입니다.
25년은 24년보다도 더 많은 거래량을 기록할 것 같습니다!
최종 결론
| 시장 분석 질문 | 현재 상황 | 투자 신호등 | |
| 1 | 전세 가격 지수가 올라가고 있는가? | 오르는 추세 Good! (매매지수도 오르고 있음.) | △ (싸지 않은 시장?) |
| 2 | 전세 매물이 줄어들고 있는가? 또는 절대적으로 적은가? | 감소하는 추세 + 전세 매물도 최저 수준! Good! | ○ |
| 3 | 앞으로 3년간 입주 물량이 어떠한가? | 2025년에 적정 입주 물량, 그 이후로는 상당히 적은 입주 물량 |
○ |
| 4 | 미분양 상황이 어떠한가? | 미분양 매물이 절대적으로 적음. | ○ |
| 5 | 매도자vs매수자 심리 지수는 어떠한가? | 매도 심리가 계속 떨어지는 수준 (매수자 입장에서는 가격 상승을 바라보면서 조급함이 생기고, 반대로 매도자는 가격 상승 기대감이 큼.) |
○ |
| 6 | 거래량은 증가하고 있는가? | 2023년부터 서서히 매매 거래량은 증가하는 중 | O |
지금의 서울특별시는 전세가 상승과 동시에 매매가도 1년 넘게 상승하고 있는 추세입니다. 서울 부동산에 대한 강한 힘을 느낄 수 있었고, 싸지 않은 단지들도 많이 있다고 생각합니다. 상대적으로 싼 가격대의 단지들을 잘 선택해야 할 것 같습니다. 전체적인 부동산 시장 상황이 지방에 비해 아주 좋은 상황인 것 같습니다. 정부의 개입으로 인한 부동산 시장 심리를 어떻게 흘러갈 지도 잘 두고 보아야 할 것 같습니다.
여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.
작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.
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