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[인사이트 레버리지 #11_250925작성] 25년 9월 부동산 시장 분석 (대전광역시) 이번 주의 인사이트 레버리지의 장소는 대한민국 중앙에 위치한, 성심당의 지역, 부산, 대구 다음으로 큰 대전광역시입니다.충청도 제1의 도시로 교통의 요지 대전의 2025년 9월의 시장을 함께 살펴보시죠.1. 대전광역시 랜드마크 가격 흐름 (25.09.25.) 부산광역시와 대구광역시 다음으로 규모가 큰 대전광역시의 랜드마크인 크로바는 전고점인 14.5억 대비 20% 떨어진 11.5억 정도로 호가가 나오고 있습니다. 실제 거래는 12억대, 전세는 7억대로 거래되고 있네요.아직 랜드마크 아파트조차 고점대비 20% 떨어진 상황이라 다른 아파트들의 상황도 크게 다르지 않을 것 같습니다. 2. 매매/전세 가격 지수 변화 주간 KB아파트 가격지수를 보면, 매매지수와 전세지수가 하락하고 있는 추세입니다. 24년 초까..
필독! 깡통전세란 무엇인가? 임차인이 반드시 확인해야 할 것! 1. 깡통전세의 뜻과 왜 생기는가깡통전세는 집값에 비해 전세 보증금이 너무 높아서, 집값이 조금만 떨어져도 세입자가 돈을 돌려받기 힘들어지는 상황을 말한다. 쉽게 말해, 집주인에게 빌려준 전세 보증금이 집값보다 비슷하거나 더 비싸서, 집을 팔아도 세입자에게 줄 돈이 모자라는 경우다. 이런 상황이 많이 생기는 이유는 집값이 빠르게 오를 때 전세값도 같이 오르기 때문이다. 특히 가격이 낮은 빌라나 다세대주택은 집값이 낮은데 전세 보증금은 높게 잡히는 경우가 많아서 깡통전세 위험이 크다. 2. 깡통전세와 보증금이 사라지는 과정깡통전세에서 제일 무서운 점은 집주인이 대출을 많이 받아둔 경우다. 예를 들어 집값이 2억 원인데, 집주인이 은행에서 1억 원을 빌리고, 세입자가 전세 보증금으로 1억 5천만 원을 냈다..
대단지 & 고층 프리미엄? 더 중요한 투자자의 관점 1. 대단지 프리미엄?아파트가 많다는 건 단순히 집이 여러 채 모여 있다는 뜻만은 아니다. 보통 1000세대 이상이 모여 사는 큰 아파트 단지를 사람들은 ‘대단지 아파트’라고 부른다. 지역에서 가장 큰 대단지 아파트는 지역의 랜드마크로 성장하기도 하고, 실거주자나 투자자들에게 자연스럽게 관심이 받게 된다.대단지 아파트는 세대 수가 많다 보니 관리비를 나눠 낼 수 있어서 상대적으로 비용이 줄어든다. 경비, 청소, 시설 관리도 규모가 클수록 체계적으로 운영된다. 그래서 사람들은 대단지 아파트에 살면 생활이 안정적이라고 느끼고, 이 점이 곧 브랜드 효과, 즉 좋은 이미지를 만들어 준다. 2. 세대 수가 많으면 생활이 편리해진다세대 수가 많다는 건 곧 입주민이 많다는 뜻이고, 이는 생활 편리함으로 이어진다. 수..
재개발·재건축의 입지 가치는 어떻게 측정 될까? 1. 재개발·재건축이란 무엇일까?우리가 사는 도시에는 오래된 건물과 낡은 아파트 단지가 많습니다. 이런 지역을 새롭게 바꾸는 방법이 바로 재개발과 재건축이다. 재개발은 오래된 주택이나 가게가 모여 있는 동네를 철거하고, 그 자리에 새 아파트, 상가, 도로 같은 시설을 만드는 것을 말한다. 또한 그 지역 자체의 지리적 문제를 해결하기 위한 공공의 목적이 있는 경우에 재개발을 하게 된다.재건축은 노후된 아파트 단지를 허물고, 같은 자리에 새 아파트를 짓는 것을 뜻한다.이 두 가지 사업이 진행되면 단순히 건물만 바뀌는 게 아니라, 주변 환경 자체가 개선된다. 예를 들어 길이 넓어지고, 공원이나 편의시설이 생기며, 전기·수도 같은 기반 시설도 좋아진다. 이런 변화가 일어나면 해당 지역은 이전보다 더 살기 좋은 ..
지역마다 학군에 대한 가격 영향이 서로 다르다? 1. 수도권 학군 입지와 교통 선호도의 균형서울과 수도권에서 아파트 가격을 움직이는 요소 중 하나가 학군이에요. 학군이란 “어떤 학교에 다닐 수 있는 지역”을 뜻하고, 당연하게 부모님들은 본인들의 자녀가 좋은 학교에 다니기를 바라기 때문에 성적이 뛰어난 학교 주변 집을 선호합니다. 대표적인 곳이 강남 대치동과 양천구 목동이에요. 이 지역들은 학군 경쟁력이 워낙 강해서 아파트 값이 다른 곳보다 높게 형성되고, 학원가와 도서관 등 교육 시설도 풍부하게 발달했습니다. 또한 전세에 대한 수요도 많습니다. 경제력이 가장 높은 시기인 40~50대 부모의 가족 단위의 수요가 많아 전세가 지지가 강한 편입니다.다만 수도권 전체를 놓고 보면, 모든 지역이 학군만으로 움직이는 것은 아닙니다. 오히려 대다수 지역에서는 교통..
수도권 vs 지방: 집값 차이는 왜 점점 커질까? 1. 수도권 집중의 이유: 인구수 = 수요서울과 수도권의 집값이 꾸준히 오르는 가장 큰 이유는 사람들이 이곳에 모여 살기 때문이다. 사람이 많아지면 일자리도 생기고, 학교나 병원, 문화시설도 더 많아진다. 이렇게 많은 것이 모여 있는 곳을 우리는 “큰 도시”라고 부르며, 큰 도시는 자연스럽게 더 살기 좋은 환경을 갖추게 된다. 반대로 지방의 작은 도시는 인구가 줄고, 일자리나 학교, 문화시설이 적어지면서 생활의 편리함이 떨어진다. 결국 사람들은 다시 수도권으로 몰리고, 수도권 집값은 오르고 지방 집값은 정체되거나 내려가는 상황이 반복된다. 2. 교통이 바꾸는 집값 : 입지 요소의 차이, 수도권과 지방서울(특히 강남역)과 가까운 수도권 지역은 새 교통수단이 생길 때마다 집값이 크게 오르곤 했다. 대표적으..
[인사이트 레버리지 #10_250918작성] 25년 9월 부동산 시장 분석 (서울특별시) 이번 주의 인사이트 레버리지의 장소는 대한민국의 수도, 서울특별시입니다.대출 규제에도 불구하고 가격기 상승하고 있는 서울특별시의 시장 상황을 한번 데이터로 살펴보시죠!1. 서울특별시 랜드마크 가격 흐름 (25.09.18.) 서울특별시의 랜드마크 단지를 래미안원베일리, 아크로리버파크, 압구정현대아파트로 봤을 때, 각종 정부 규제에도 불구하고 계속해서 가격이 오르고 있음을 알 수 있습니다. 그리고 대부분의 최고가를 25년에 기록했음을 알 수 있습니다. 2. 매매/전세 가격 지수 변화 주간 KB아파트 가격지수를 보면, 다른 지방과 다르게, 매매지수와 전세지수가 모두 오르고 있는 추세입니다.24년 초에 잠시 매매가격이 조정받는 기간을 제외하고는 24년 하반기부터 계속해서 매매 지수가 상승하는 추세입니다. ..
LTV, DTI, DSR 완벽 해부: 초보자도 이해하는 대출 규제 3대장 1. 대출 규제란 무엇일까? (대출 규제·부동산 정책) 집을 살거나 돈을 빌리는 이야기를 들으면, 어려운 단어가 잔뜩 나와서 머리가 아파지곤 한다. 그중에서도 가장 자주 등장하는 것이 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 규칙이다. 이름만 들어도 복잡해 보이지만, 사실 원리는 꽤 단순하다. 정부가 사람들의 빚이 너무 많아지지 않도록 만든 ‘대출 규제 장치’라고 생각하면 된다. 우리나라 가계부채, 즉 사람들이 은행에서 빌린 돈의 규모는 무려 수천조 원에 달한다. 만약 규제가 없다면 집을 사고 싶어 하는 사람들이 무리해서 빚을 많이 질 것이고, 집값은 끝없이 오를 수 있다. 하지만 그 반대 상황도 있다. 규제가 너무 강하면 집을 사고 싶은 사람조차 대출을 받지 못해 내 집 마련의 꿈이 멀어질 수도 있다. ..

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