유동성 제약으로 인한 거래 절벽 현상, 왜 발생할까?

1. 유동성 제약이란? 돈이 있어도 쓸 수 없는 상황이다

‘유동성 제약(Liquidity Constraint)’이란 돈이나 자산은 가지고 있지만, 지금 당장 현금으로 바꿔서 쓸 수 없는 상태를 말한다.

예를 들어, 집이나 자동차처럼 값비싼 자산은 팔면 돈이 되지만, 당장 팔기도 어렵고 시간이 오래 걸린다.

이런 상황에서는 실제로 돈이 있는 것처럼 보여도 실제로 쓸 수 있는 돈이 부족한 것과 같다.

부동산 시장에서는 이런 유동성 제약이 커지면 거래가 잘 이루어지지 않는 현상, 즉 ‘거래 절벽’이 생긴다.

집을 사고 싶은 사람은 대출이 막혀서 돈을 빌리기 어렵고, 집을 팔려는 사람은 시세가 낮아지는 게 싫어서 버티게 된다.

이 두 가지가 겹치면 거래가 거의 멈춰버린다. 최근 몇 년 사이 금리가 빠르게 오르고 대출 규제가 강화되면서,

실제로 이런 현상이 심해졌다. 돈이 돌지 않으면 시장도 멈추는 것이다.

 

2. 금리 상승과 대출 규제가 만든 유동성 제약이다

거래 절벽의 가장 큰 이유는 금리 상승과 대출 규제이다. 금리가 오르면 은행에서 돈을 빌릴 때 내야 하는 이자가 많아진다.

예를 들어, 같은 아파트를 사더라도 2년 전에는 월 50만 원 정도를 내면 됐지만, 지금은 금리 상승으로 월 150만 원 이상을 내야 하는 경우도 있다. 이렇게 되면 많은 사람들이 ‘이 정도 이자면 집을 사지 말자’고 판단하게 된다.

여기에 더해 정부가 시행하는 LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율) 같은 대출 규제가 강화되면서 돈을 빌리기도 어려워졌다. 이로 인해 실수요자들까지 자금이 막히는 현상이 나타났다. 결국 부동산 시장에서는 사고 싶어도 살 수 없고, 팔고 싶어도 팔기 어려운 상태가 되는 것이다. 이것이 바로 유동성 제약이 만들어내는 거래 절벽이다.

 

3. 거래 절벽의 결과, 시장이 멈추고 가격이 왜곡된다

유동성 제약이 커지면 거래가 줄어드는 것은 물론이고 가격도 제대로 조정되지 않는 현상이 나타난다.

보통 시장에서 거래가 줄면 가격이 내려가야 하지만, 부동산 시장은 그렇지 않다.

집을 팔려는 사람은 “지금은 일시적인 하락일 뿐 다시 오를 것이다”라고 생각해서 호가를 낮추지 않는다.

반면, 집을 사려는 사람은 “앞으로 더 떨어질 것이다”라고 판단해 매수를 미룬다.

결국 거래가 끊기고, 시장에는 ‘정지된 가격’만 남게 된다. 이런 상태가 오래가면 부동산 관련 산업 전체가 영향을 받는다.

건설사, 중개업, 금융회사 등 모든 분야에서 자금이 막히고 일감이 줄어드는 것이다.

즉, 유동성 제약은 단순히 거래량만 줄이는 문제가 아니라 시장 전체의 흐름을 왜곡시키는 위험한 요소이다.

 

4. 유동성 제약을 완화하기 위한 대응과 미래 전망이다

유동성 제약으로 인한 거래 절벽을 해결하기 위해서는 정부와 개인의 노력이 함께 필요하다.

정부는 실수요자 중심의 금융 정책을 확대해야 한다.

예를 들어, 생애 최초 주택 구입자나 청년층에게 낮은 금리로 대출을 제공하면 거래가 조금씩 회복될 수 있다.

또한 LTV 한도를 일시적으로 완화하거나, 고정금리 상품 확대 정책을 통해 금리 변동 위험을 줄이는 것도 도움이 된다.

개인에게는 현금 흐름 관리가 중요하다. 대출을 이용할 때는 이자 부담을 감당할 수 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

또한 예·적금 같은 안정적 자산을 일정 부분 유지해 갑작스러운 상황에 대비해야 한다.

앞으로의 부동산 시장은 금리 안정화 속도와 경기 회복 정도에 따라 달라질 것이다. 그러나 한 가지는 분명하다.

유동성 제약은 단기간에 끝나는 문제가 아니라 시장 구조를 바꾸는 핵심 변수이다. 따라서 거래 절벽은 단순히 ‘거래가 줄었다’는 현상이 아니라, 경제 전반의 건강 상태를 보여주는 신호로 이해해야 한다.