데드 캐피탈(Dead Capital)의 개념과 등장 배경

1. 데드 캐피탈(Dead Capital)의 개념

‘데드 캐피탈(Dead Capital)’은 영어로 ‘죽은 자본’이라는 뜻이다.

이 말은 페루의 경제학자 에르난도 데 소토(Hernando de Soto)가 처음 사용한 개념이다.

그는 사람들이 땅이나 건물을 가지고 있어도, 법적으로 정리가 되어 있지 않으면 그 재산을 돈을 벌거나 대출을 받는 데 쓸 수 없다고 설명했다.

예를 들어, 어떤 사람이 오래된 시골집을 가지고 있는데, 등기가 되어 있지 않다면 그 집을 팔거나 담보로 대출을 받을 수 없다.

이런 자산은 겉으로는 소유하고 있지만, 경제적으로는 아무 역할을 하지 못한다.

이 현상이 많아질수록 나라 전체의 돈의 흐름이 막히고, 경제가 느려지는 결과를 만든다.

따라서 데드 캐피탈은 ‘가지고 있지만 쓸 수 없는 재산’을 의미하는 개념이다.

 

2. 왜 자산이 ‘죽은 자본’이 되는가

자산이 데드 캐피탈이 되는 이유는 법과 제도의 문제 때문이다.

재산의 가치는 단순히 땅이나 건물의 위치로만 결정되지 않는다.

그 재산이 법적으로 인정되고 자유롭게 거래될 수 있느냐가 더 중요하다.

예를 들어, 어떤 토지가 서울 도심에 있어도 등기가 불분명하거나 여러 명이 함께 소유하고 있다면, 그 토지는 대출이나 거래에 사용할 수 없다.

또한 규제가 너무 많거나 복잡한 제도도 자산을 묶어버린다.

이처럼 법적 절차와 행정 규제가 꼬여 있으면, 재산이 시장에서 활용되지 못하고 그대로 잠들게 된다.

결국 데드 캐피탈은 법과 제도가 자산의 움직임을 막을 때 생기는 현상이다.

 

3. 우리 주변에서 볼 수 있는 데드 캐피탈의 모습

데드 캐피탈은 뉴스 속 이야기가 아니라, 우리 주변에서도 쉽게 볼 수 있는 문제이다.

예를 들어, 오래된 시골 마을에 가면 소유주가 없는 집이나 미등기 토지를 볼 수 있다.

그 땅은 누군가의 이름으로 되어 있지 않기 때문에 거래가 불가능하다.

또한 도심에도 방치된 건물이나 재개발이 멈춘 지역이 많다.

이런 곳은 잠재적인 가치가 높지만, 행정 문제나 소유권 분쟁 때문에 활용되지 못하고 있다.

심지어 공공기관이 보유한 땅 중에도 비슷한 사례가 있다.

지방자치단체가 소유하고 있지만 몇 년째 사용하지 않는 부지나 폐교가 그렇다.

그런 자산은 세금으로 유지되지만 지역 사회에 도움을 주지 못한다.

이처럼 데드 캐피탈은 개인의 문제가 아니라 사회 전체의 자원 낭비 문제이기도 하다.

따라서 “새로운 자산을 만드는 것”보다 “잠자는 자산을 깨우는 것”이 더 중요하다고 할 수 있다.

 

4. 죽은 자산을 살리는 방법과 앞으로의 방향

데드 캐피탈을 해결하기 위해서는 제도와 기술의 변화가 함께 이루어져야 한다.

우선 가장 중요한 것은 소유권을 명확히 하는 것이다.

등기를 쉽게 하고, 오래된 부동산의 권리 관계를 정리하면 재산이 다시 시장에서 움직일 수 있다.

예를 들어, 정부가 상속 미정리 부동산 등기 간소화 제도를 시행한다면, 숨은 자산이 다시 활용될 수 있다.

또한 부동산을 금융 상품처럼 바꾸는 제도, 즉 유동화 제도(REITs, 부동산 펀드 등) 도 중요하다.

이런 제도를 통해 개인이 가진 땅이나 건물을 여러 사람이 함께 투자할 수 있는 구조로 만들면,

그 자산은 더 이상 죽은 자본이 아니라 움직이는 자본이 된다.

결국 중요한 것은 재산을 ‘가지고 있는가’보다 ‘어떻게 활용하고 있는가’이다.

죽은 자본을 깨우는 일은 개인의 부를 키우는 일일 뿐만 아니라, 나라 전체의 경제를 움직이게 하는 일이다.