필독! 깡통전세란 무엇인가? 임차인이 반드시 확인해야 할 것!

1. 깡통전세의 뜻과 왜 생기는가

깡통전세는 집값에 비해 전세 보증금이 너무 높아서, 집값이 조금만 떨어져도 세입자가 돈을 돌려받기 힘들어지는 상황을 말한다. 쉽게 말해, 집주인에게 빌려준 전세 보증금이 집값보다 비슷하거나 더 비싸서, 집을 팔아도 세입자에게 줄 돈이 모자라는 경우다. 이런 상황이 많이 생기는 이유는 집값이 빠르게 오를 때 전세값도 같이 오르기 때문이다.

특히 가격이 낮은 빌라나 다세대주택은 집값이 낮은데 전세 보증금은 높게 잡히는 경우가 많아서 깡통전세 위험이 크다.

 

2. 깡통전세와 보증금이 사라지는 과정

깡통전세에서 제일 무서운 점은 집주인이 대출을 많이 받아둔 경우다.

예를 들어 집값이 2억 원인데, 집주인이 은행에서 1억 원을 빌리고, 세입자가 전세 보증금으로 1억 5천만 원을 냈다고 하자.

이때 집값이 조금 떨어지거나 집주인이 빚을 못 갚으면 집은 경매로 넘어간다.

경매가 되면 은행이 먼저 돈을 가져가고, 남은 돈을 세입자가 받게 된다.

하지만 집값이 내려갔으니 세입자가 돌려받는 돈은 생각보다 훨씬 적을 수 있다.

그래서 세입자는 자기 돈을 안전하게 지키기가 힘들다.

많은 사람들이 계약할 때 등기부등본을 제대로 보지 않거나, 집주인이 얼마나 빚을 졌는지 확인하지 않는데, 이런 부주의가 결국 큰 피해로 이어질 수 있다.

 

3. 깡통전세 예방 처방전: 철저한 등기부등본 확인

등기부등본을 확인할 때 가장 먼저 살펴야 할 부분은 소유자 정보이다.

실제 집주인이 누구인지 정확히 확인해야 하며, 계약을 맺으려는 임대인과 등기부등본에 기재된 소유자가 다르다면 사기일 가능성이 매우 높은 것이다.

 

그다음으로 중요한 것은 근저당권 설정 여부이다. 집주인이 은행에서 대출을 받으면 등기부등본에 근저당권이 표시되는데, 세입자의 전세금이 이 근저당권보다 뒤에 있으면 경매가 진행될 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 것이다. 따라서 근저당권의 금액과 순위도 꼼꼼히 확인해야 하는 것이다.

 

또한 전세가율을 반드시 계산해야 하는 것이다. 전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율을 말하는데, 일반적으로 80% 이상이면 깡통전세 위험이 크다고 평가되는 것이다. 전세금을 넣기 전, 해당 주택의 시세와 전세금을 비교해보는 습관이 필요하다.

 

아울러 가압류나 압류 기록이 있는지도 살펴야 하는 것이다. 집주인이 세금이나 빚을 갚지 못하면 이런 기록이 남는데, 이는 곧 보증금 반환이 불안정하다는 신호인 것이다. 더 나아가 가처분이나 경매개시 결정 기록이 있다면, 해당 주택은 이미 법적 분쟁이나 강제 매각 절차에 들어갔다는 뜻이므로 계약을 피하는 것이 안전한 것이다.

 

마지막으로, 항상 최신 날짜의 등기부등본을 발급받아 확인하는 습관을 들여야 하는 것이다. 등기부등본은 며칠 사이에도 근저당이나 가압류가 새로 생길 수 있기 때문에, 계약 직전에 다시 확인하는 것이 안전한 것이다.

 

4. 깡통전세가 사회에 주는 영향과 필요한 대책

깡통전세는 개인의 문제를 넘어서 사회 전체에 영향을 준다.

특히 사회 초년생, 신혼부부, 청년처럼 가진 돈이 많지 않은 사람들이 전세를 많이 이용하기 때문에 피해가 더 크다.

전 재산을 모아 전세금을 냈는데 돌려받지 못하면, 다시 집을 구하기 어렵고 빚만 남게 된다.

이런 문제 때문에 정부도 전세 사기 방지책을 내놓고, 보증보험을 확대하는 등 대책을 세우고 있다.

하지만 피해를 당한 후에 구제받는 것보다, 애초에 피해가 생기지 않게 막는 것이 더 중요하다.

예를 들어 전세가율 제한을 두거나, 집주인의 재정 상태를 주기적으로 점검하는 제도를 강화할 필요가 있다.

또한, 누구나 쉽게 집의 안전성을 확인할 수 있는 시스템이 있어야 한다.

깡통전세는 개인의 부주의로만 생기는 것이 아니라, 제도와 시장의 문제도 크기 때문이다.

결국 세입자의 꼼꼼한 확인과 함께 사회 전체의 안전망이 함께 마련되어야 한다.