오늘 소개해 드릴 임장지는 충남 천안시 서북구입니다.
천안시는 수도권과 가장 가까운 지방 도시이고 지방에서 수도권으로의 관문 역할을 하는 교통의 요지입니다.
그리고 천안시는 대부분의 중소 도시와 지방 광역시가 인구가 줄고 있는 문제를 가지고 있지만 몇 없는 인구가 늘고 있는 도시 중 하나입니다.
지방 사람들뿐만 아니라 수도권 사람들의 투자 수요 또한 다른 중소도시보다 높은 천안이 하나의 기회가 될 수 있지 않을까요?
우선 천안에 대해서 알아봅시다.
천안은 약 65만명의 인구를 가지고 있고 서북구와 동남구, 2개의 구로 나누어져 있습니다.
KTX,SRT,경부선 등 전국을 잇는 교통이 잘 발달해 있습니다. 서북구와 동남구는 서울까지 운행하는 1호선을 따라 나뉩니다. 천안 바로 옆에는 아산시가 있습니다. 접근성도 좋고 직장도 있어 아산과의 인구이동이 가장 많고 탕정 지구와 같이 선호도가 높은 택지의 공급은 천안의 시장에도 영향을 크게 줍니다.
천안은 신불당이라는 생활권이 가장 선호 받습니다. 그리고 최근에 생긴 성성생활권도 신축 대단지 단지들과 정돈된 환경으로 지역 거주민들의 선호도가 높습니다.
선호도 측면에서 조금 더 깊게 들어가면, 연식적으로는 성성 생활권이 더 좋지만 상대적으로 외곽에 위치해 있습니다. 또한 결정적으로는 신불당 생활권은 기준의 구불당 생활권의 학군지 메리트를 가지고 기존에 형성되어 있던 상권을 모두 이용할 수 있어 더욱 중심지의 역할을 할 수 있습니다.
(제가 직접 신불당에 갔을 때는 아름드리 공원에 펼쳐진 대단지와 학교, 공원에서 뛰어노는 아이들의 모습을 보니 '여기 살고 싶다.'라는 생각이 바로 들더라고요!)
천안은 다른 중소도시에 비해 고소득 비중이 높은 편입니다. 즉, 좋은 직장들이 많이 있습니다. 대표적으로는 삼성SDI, 삼성디스플레이 등이 있고 세메스, 하나머티리얼즈 등 소득이 높은 직장들이 많이 있습니다.
천안 안에서는 동남구보다 서북구에 좋은 직장이 더 많고 소득이 높은 사람들이 많이 있습니다. 이는 투자에 있어서 아파트 매매에서 높은 가격을 받아줄 수 있는 사람들이 많다는 것을 뜻하기도 합니다.
천안 내에서 학군지 역할을 하는 곳은 불당 생활권입니다.
특히 천안불당중학교은 학업성취도(아실 기준)가 가장 높은 학교입니다. 또한 학급당 학생 수가 높은 학교는 서북구에는 불당 생활권과 백석 생활권에 동남구에는 청담 생활권에 있습니다.
주변에 가보면 아이들이 정말 많이 보이고, 아이들을 키우기 안전한 환경으로 조성되어 있습니다.
천안시는 살기에 좋은 상권들을 잘 형성하고 있습니다.
백화점이나 대형마트들이 다른 중소도시에 비해 잘 형성되어 있습니다.
천안은 2024년에 공급이 많이 있습니다. 이러한 영향으로 전세가가 쉽게 오르지 못하고 있습니다.
하지만 2025년부터는 공급이 부족한 수준으로 떨어집니다.
2024년의 입주 물량들이 잘 정리가 된다면 전세가가 다시 움직일 가능성이 있습니다.
천안은 옆에 있는 아산의 공급까지 함께 보는 것이 좋습니다.
왜냐하면 아산 탕정지구 같은 경우 천안의 사람도 충분히 좋은 가격이라면 이사를 할 수요가 많기 때문입니다.
이러한 영향으로 아산의 공급도 함께 생각한다면 보다 안전하고 수익률 높은 투자를 하실 수 있습니다.
주간 KB 아파트 전세 가격지수를 살펴보면 22년 3분기부터 크게 떨어졌다가 23년 9월부터는 다시 조금씩 상승하고 있습니다.
하지만 24년에 있는 많은 입주로 전세가는 쉽게 오를 수 있는 상황은 아닌 것 같습니다.
천안 서북구는 23년 3웗부터 매물이 크게 떨어졌다가 8월 이후로 다시 상승하는 추세입니다.
매물 수가 다시 쌓여가는 모습을 볼 수 있습니다. 확실히 매수자 우위 시장의 모습입니다.
또한 다행히 천안의 미분양 매물은 23년 초에 최고치를 찍은 후 현재까지 떨어지고 있습니다.
천안시의 30평대 단지들의 최고가를 비교해 보면, 대부분 불당생활권의 단지들이 높은 최고가를 기록했습니다.
그다음으로는 신축 단지들이 몰려있는 성성 생활권의 단지들입니다.
상승장의 끝에서 천안불당지웰더샵은 거의 10억, 9억 8천만원의 실거래가를 기록했네요.
이제 실제로 함께 임장을 해봅시다.
1) 불당 생활권
▶ 불당 생활권의 가장 큰 장점은 공원 속 단지입니다. 생활권 자체가 아주 안전해 보이고 학교에 다니는 자녀를 둔 가족 단위의 선호도가 상당히 높을 것 같았습니다.
▶ 신축 상가들이 균질하게 형성되어 있고 병원, 학원가들도 많이 있었습니다. 또한 이쁜 카페와 트렌디한 음식점들도 많았습니다.
▶ 단지들 자체도 연식이 좋은 신축, 준신축 단지이고, 단지 안에도 조경 등 아주 관리가 잘 되는 단지들이었습니다.
2-1) 백석 생활권
▶ 백석 생활권은 살짝 오르막이고 주변에 구축, 준신축 단지들이 많이 있어 균질성이 좋았습니다.
▶ 불당생활권처럼 높은 신축 상가는 아니지만 길가에 학원가나 생활 근린 상권들이 잘 형성되어 있어 생활하기에 불편함을 느낄 수 없을 것 같았습니다.
▶ 생활권 내에 아이들도 많이 보이고 집 근처에서 초등학교, 중학교를 모두 해결할 수 있는 장점을 가지는 깔끔한 생활권입니다.
2-2) 성성 생활권
▶ 성성 생활권은 지리적으로는 천안의 외곽에 있습니다.
▶ 신축 브랜드 (푸르지오, 자이) 대단지가 많아 균질성이 높고 상권도 백석 생활권보다 훨씬 크고 깔끔하게 형성되어 있습니다.
▶ 개인적으로는 불당 생활권의 단지 가격이 부담스러운 지역 거주민들의 수요가 많을 것 같습니다.
▶ 신불당 생활권과 비교했을 때는 조금은 조용한 분위기였지만 이 생활권도 '살고 싶다.'라는 마음을 갖게 하는 매력적인 생활권이었습니다.
3) 두정 생활권
▶ 두정 생활권은 시내의 느낌이 강했습니다. 젊은 사람들이 유흥을 즐기러 많이 오는 생활권 같았습니다. 술집과 유흥 상권들이 많이 보였고, 주상복합과 오피스텔이 많이 보였습니다. (상권 지구 주변에서는 아이를 키우기에는 선호도가 낮을 것 같습니다.)
▶ 상권 지구를 벗어나면 두정역과 주거 단지들이 있습니다. 또한 이 생활권 주변에 신축 단지들이 많이 들어올 예정입니다. 이런 변화들로 생활 환경이 개선될 수 있습니다.
4) 천안역 생활권
▶ 천안역 생활권은 아직 구도심의 느낌이 강했습니다. 또한 상권이나 건물 자체들도 오래된 것들이 많았습니다.
▶ 간간이 신축 단지들도 보이지만 아직은 사람들의 선호도가 떨어지는 생활권 같았습니다.
이 글에서는 천안시 서북구의 4개 생활권에 대해서 살펴보았습니다.
여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.
작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.
'임장 기록 & 지역 분석' 카테고리의 다른 글
| [임장 기록 #03] 이 글로 5분 만에 임장 다녀오기 ! 광주광역시 남구 (1) | 2024.04.11 |
|---|---|
| [임장 기록 #01] 이 글로 5분 만에 임장 다녀오기 ! 전북 전주시 덕진구 (0) | 2024.02.26 |
